福州市物业管理若干规定修改

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1、福州市物业管理若干规定》草案修改建议稿（　福建省高级人民法院　陈枫、海景花园业主委员会主任蔡明森　　联合修改建议稿第2稿　）〔总则〕第一条  为了规范我市物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业管理企业和建设单位的合法权益，根据国务院《物业管理条例》，结合我市实际，制定本规定。第二条  本规定适用于福州市行政区域内的物业管理活动。第三条  福州市房地产行政主管部门负责监督、指导县（市）、区、街（镇）两级物业管理工作，对物业管理企业实行行业管理。县（市）、区房地产管理部门负责监督、指导、协调处理辖区内的物业管理工作。街道办事处、乡镇人民政府根据房地产管

2、理部门的委托，负责辖区内物业管理活动及业主大会和业主委员会的监督指导工作。〔业主及业主大会〕  第四条  业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。物业管理区域是指只成立一个业主大会、相对独立的、并由一个物业管理企业实施统一物业管理的区域。已经实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。第五条  对零散建设的未实施物业管理的区域可以由社区居委会管理或者由物业所在地的县（市）、区房地产管理部门在街道办事处（乡镇人民政府）的配合下，根据需要与合理原则划定物业管理区域，逐步实行规范的物业管理。第六条  物业入住率达50

3、％以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起（原文没有确定具体起算时间）满两年的，经业主提议（提议主体是多样的，不局限于业主，只要条件成就，建设单位或前期物业管理企业也可提议，故建议删除）应当召开首次业主大会。建议增加：筹备召开业主大会的，应当依照建设部《业主大会规程》规定，组成业主大会筹备组开展工作，前期物业管理企业应予以协助配合。建设单位无故不及时参加业主大会筹备的，不影响业主大会的筹备和召开。筹备组中的业主代表，由县（市）、区房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）组织已经入住的业主予以推荐产生。人数根据物业管理区域规模和社区建设情况确定，一般为

4、5人左右。筹备组成员名单确定后，应在物业管理区域内书面公告。符合业主大会成立条件的物业管理区域，建设单位应将出售的房屋建筑面积、房屋出售时间、业主清册等材料报街道办事处（乡镇人民政府）。首次业主大会业主投票权按业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。其中，原则上以业主拥有物业的建筑面积比例确定，以每平方米为一个投票权数，投票权数累加计算，不足一平方米的不列入计算。（建议增加：1、但单个业主所占的投票权数最高不超过全部投票权数的30%；或2、需投票表决的事项，应当在出席业主大会的业主（套）数及建筑面积比例均达到法定的投票权比例时方可有效通过。理由是

5、，以面积为投票权计算标准对居于弱势的小业主不利，立法应充分考虑其利益保护，赋予其否决权，以防止和避免业主大会被强势集团或处于优势地位的大业主所控制，这也是国际通行做法。）建议增加一款：下列物业不计投票权：（一）物业管理用房；（二）地面首层架空层、共用地下室、共用走廊及其他未列入业主产权证建筑面积登记的共有或共用部位、构建物、配套共用设施；（三）住宅物业管理区域内的公共地面停车（场）库、公共地下停车（场）库及防空避难场所。已出售物业的投票权归买受人，未出售物业的投票权归出卖人。买受人和出卖人的投票权可委托使用人或承租人行使，但使用人及承租人不具有业主代

6、表和业主委员会委员会被选举权。（本条款规定较为混乱，建议修改为：已签订出售合同、但尚未进行产权登记或尚未交付使用的物业，投票权归买受人。业主及买受人的投票权可委托承租人或其他物业使用人行使，但物业使用人不具有业主代表和业主委员会委员的被选举权。理由是，国务院《物业管理条例》已经明确了业主的定义，原文用“出卖人”的概念不准确，出卖人在某些情况下可能不是物业所有权人，而承租人则是物业使用人中的一种，与使用人不是并列关系，原文表述也不够规范。）业主在首次业主大会会议之后的投票权由业主大会议事规则的规定（此三字重复，建议删除）确定。第七条  同一个物业管理区

7、域内业主超过200户（含公寓、写字楼、商场、车库）的，可以推选并委托业主代表参加业主大会会议。（此条建议修改为：同一个物业管理区域内业主超过200户（含公寓、写字楼、商场）的，可以以单元、楼层、楼道等为单位，推选并委托一名业主代表参加业主大会会议，也可以幢或大型独立场地为单位推选若干业主代表成立业主小组，由业主小组成员参加业主会议。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另行推选并委托一名业主代表参加。）同一物业业主超过一人的，物业共有人可以推选并委托业主代表参加业主大会会议。（此条表述不规范，建议修改为：数人共有一个物业的，共有人应推

8、选其中一共有人参加业主大会或推选并委托业主代表参加业主大会）同时建议增加一条：业主大会可以决定成立业主代表大