房产 税费详解

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1、一、北京市二手房交易中涉及到的税费共有八种：①印花税（包括交易印花税、房产证印花税）②契税③营业税④城市建设维护税、教育费附加一般所说营业税是这三者⑤个人所得税的合一⑥土地增值税⑦土地出让金⑧综合地价款1、买卖双方各交什么税？印花税买方契税土地出让金印花税营业税卖方个人所得税土地增值税综合地价款（经济适用房）土地出让金（按优惠价或标准价购买）2、一般税费、特殊税费①印花税②契税③营业税一般税费④个税⑤土地增值税①土地出让金已购公房特殊税费②综合地价款经济适用房北京市普通住宅及非普通住宅区分标准宅需同时满足三个条件，只要有一个条件不满足，即为非普通

2、住宅1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；2、单套建筑面积在140（含）平方米以下；3、交易价格100万以下。二、北京市二手房交易各个税种的详解1、印花税1、税种解析：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税，这里特指交易印花税2、征税对象：经济合同、产权转移书据、营业账簿、权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证3、纳税人：买卖双方4、税率：1‰买卖双方各半，目前普通住宅免收。5、征收范围：所有二手房交易。6、案例：139万的房子买卖双方分别应缴纳税费多少？2、契税1、税种解析：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象

3、，向产权承受人征收的一种财产税。2、征税对象：发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋3、纳税人：买方4、税率：3%，5、契税优惠政策（1）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分，免征契税。案例：拆迁协议100万购买123万的房子，需不需要缴纳税费，应缴纳多少钱，由谁来交？（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；（3）个人购买自用普通商品住房减半征收契税；1.5%（4）居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公房成交价的差

4、额计征契税；案例：李先生2003年出售一套100房屋，2005年购买了一套90万的房屋，应缴纳税费多少？（5）房屋交换价格相等的，免征契税；交换价格不相等的，由多交付方缴纳款；置换（6）按《继承法》规定的法定继承人继承房屋权属，免征契税（7）对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，免征契税。3、营业税1、税种解析：营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人,就其营业收入额征收的一种税。2、征税对象：提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的营业额。3、纳税人：卖方4、税率：5%5.5%包含哪些税？除了5%的营业税，

5、纳税人应按照营业税额缴纳城市建设维护税和教育费附加1、城市建设维护税根据房产所在地区不同，税率也不同—7%（城八区、门头沟、燕山）—5%（郊区县城镇）—1%（其他）2、教育费附加税税率是3%比如朝阳区一套总价为50万元的房产，需全额交纳营业税，城建及教育附加税共50×5%×7%+50×5%×3%=50×0.5%如果位于昌平区，则是50×5%×5%+50×5%×3%=50×0.4%计算方式：成交价×5.5%或差额×5.5%4、个人所得税1、税种解析：个人所得税是对个人(自然人)取得的各项应税所得征收的一种税，房屋出售所得也是应税所得之一2、征税对象

6、：财产转让所得3、纳税人：卖方4、税率：成交价的1%；差额的20%5、优惠政策：（1）对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税（2）对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳的关系，全部或部分退还纳税保证金，再视其重新购房的金额与原住房销售额个税征收方式及案例第一种计算方式：按核定税率1%计算案例1：兰小姐于2006年9月出售了一套望京的房产，总价为70万元，产权证时间为2003年。由于产权证时间未满5年，需交纳个税，而对于纳税人未能提供完整

7、、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，可以采取核定征税。核定征收率暂按1%执行。即70×1%=0.7万元。第二种计算方式：差额的20%计算公式为=（转让收入—购房原值—转让环节交纳的税费—合理费用）×20%——购房原值：商品房购房原值是指购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费——转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。——合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。——最高扣除限额：已购公有住房、经济适用房扣除限额

8、为房屋原值的15%；商品房及其他住房扣除限额为房屋原值的10%5、土地增值税1、税种解析：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建