评估的技术路线、价值分析和报告撰写

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1、评估的技术路线、价值分析和报告撰写第一部分影响市场价值因素分析一、经济因素宏观经济调控金融政策经济预期就业及收入水平二、消费行为因素消费心理与习惯三、功能性耗损配套设施设备平面平局建筑造型有效使用（利用）率第二部分评估的技术路线及常见问题分析一、评估的技术路线及方法1、思路与技术路线2、方法的选择与搭配3、综合与分类1、市场分析的简单化1.1宏观微观市场细分1.2市场流动性（市场变现能力）的分析2、客观性的数据参数选取售价、租金、收益、成本、费用、出租率（上座率）等，各项指标的选取应用有效地分清实际的与客观

2、的。二、常见问题分析3.1潜在毛收入有效毛收入净收益3.2同行业平均利润的扣除（贡献率）3.3综合性物业各部分的分别计算3.4实际的与客观的数据的选取3、收益法的应用4、假设开发法及成本法的应用4.1建安成本计算的细化基础主体结构、内外装修、设备（水暖、电、气、电梯、通风空调）4.2在建工程的未实现利润4.3未来开发价值的估算5、局部房地产评估的分析5.1独立性、使用、经营5.2市场变现的限制因素6、不同区域、不同用途物业的评估价值在不同的区域，不同用途的物业将会有不同的市场价值。7、特殊物业的评估的综合分

3、析7.1工业房地产:在难于采用其他估价方法时，分别对土地、建筑物选取成本法、基准地价修正法进行估价.7.2住宅小区大型地下车库:针对估价对象出售和租赁两种方式，选取市场比较法和收益法进行估价.要综合分析住宅小区居住物业、商服物业与车库之间的相互关系、相互之间的价值影响因素。第三部分评估报告的撰写1、封面：(标题：)房地产估价报告估价项目名称：（全称）委托方：（委托单位的全称或个人的姓名）估价方：（估价机构的全称）估价人员：（估价人员的姓名）估价作业日期：（起止年月日，受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日

4、）估价报告编号：（本估价机构内的报告编号）2、目录：（标题：）目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、估价结果报告五、估价技术报告六、附件3、致委托方函委估方与估价对象的关系估价范围估价时点和目的结果致委托方函档号:V/LYD/0201/2013中国广东省深圳市罗湖区人民北路越港商业中心六楼浙江省越港实业有限责任公司深圳分公司敬启者：承蒙贵司委托,我司对贵司拥有的中华人民共和国广东省深圳市罗湖区人民北路越港商业中心地下室（建筑面积合计为3,065.09平方米）、地上第三层(建筑面积合计为

5、3,770.61平方米)物业进行价值评估，评估基准日为二ΟΟ二年一月二十九日,目的是为贵司核定资产提供价值参考依据。我公司经过实地勘察，并查询、收集评估所需的相关资料，遵循必要的评估程序与原则，选用科学合理的估价方法，对该部分物业价值作出评定估算。评估结果如下：中华人民共和国广东省深圳市罗湖区人民北路越港商业中心地下室、地上第三层物业，建筑面积合计为6,835.7平方米,该物业在评估基准日（假设已付清地价）交吉出售的公开市值为RMB207,673,000元(大写人民币贰亿零柒佰陆拾柒万叁仟元整)。估价结果明

6、细如下：致委托估价方函中国太平洋保险公司重庆分公司××办事处：受贵单位委托，我公司对贵单位委托评估的丰都县名山镇华严村七组××所属房屋在2001年5月21日（估价时点）的事故损伤修复费用进行了测算。根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，估价人员经实地现场查勘后，采用合理的估价方法，确定估价对象在估价时点的修复费用为7080元，人民币大写：柒仟零捌拾元整。此致致委托方函海南××人民法院：受贵院委托，本公司对位于海南省琼山市府城镇琼州大道东侧××大厦主楼(停建工程)及附楼在估价时点2002年10月8日

7、的房地产价值进行了估价，为贵院办理案件提供公开市场价值依据。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序和技术标准，经实地勘察及市场调查，并进行认真的分析和测算，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为1597.69万元，大写人民币壹仟伍佰玖拾柒万陆仟玖佰元整，平均市值单价816.7元/㎡，大写人民币每平方米捌佰壹拾陆元柒角整。注：1、本报告估价结果包含应向政府补交土地出让金。经计算，土地出让金总额为138.392万元，大写人民币壹佰叁拾捌万叁仟玖佰贰拾元整。若拍卖成交，由法院扣缴。若以物抵债，则应从

8、公开市场价值总额中扣除。2、本报告估价结果包含主楼2-4层室内装修，但不包括室内空调主机等可移动设备。估价的测算过程及有关说明，请见《估价结果报告》和《估价技术报告》。此致致委托方函厦门东方酒店有限公司：贵公司委托我公司对位于厦门市湖滨北路建业路8号东方酒店（总建筑面积为35,203.70平方米，土地分摊面积为11,020.69平方米）的房地产进行正常市场价格估价，作为委托方投资决策提供价格参考的依据。受贵公司的