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《2008上海房地产市场年终回顾与2009年预测(中国指数研究院)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。
1、2008上海房地产市场年终回顾与2009年预测中国指数研究院中国房地产指数系统搜房网概要:以2007年年底央行出台二套房首付提高为引子,上海住宅市场进入了观望和紧缩期,自身的周期性调整遭遇2008年蔓延全球金融危机对国内外经济的影响,致使居民消费和置业信心及预期大幅回落,购房意愿走低进入历史低谷,全年住宅交易显著回落,与上年同期相比减少四成多,为近年来最低点,且各季度呈加速下滑的恶趋势,价格虽整体保持相对稳定,但各种明折暗扣现象也渐趋普遍.住宅用地市场也在政府政策和市场双重影响下,供应量持续减少,且2008年土地价格一改2007年面粉比面包贵的现象,流标比例将近四成,底价成
2、交比例高达60%;与此同时,二手房市场和租金市场也受到明显冲击.2008年四季度出台的各种救市政策对市场信心的稳定有积极作用,但2009年预计市场仍将保持较长时间的低迷,不排除价格体系的深度调整,保障性住房的大量入市将有助于二元住房体系的形成,且为下一轮楼市的发展奠定长期基本面.房地产市场发展中国经济潜存的结构问题与席卷全球的金融危机先后爆发，使得2008年国内经济出现了近年稍有的下行趋势，前三季度GDP增长掉入到一位数区间。上海作为外向型和投资拉动型经济明显的地区，在此轮危机中受创明显，经济增长明显减速，2008年上半年一度出现GDP增长16年来首次低于全国平均水平的情况
3、。图：历年全国与上海GDP增长情况经济的下滑,进一步影响到了居民的购房者信心.自2007年四季度央行出台二套房新政以来,上海楼市的成交情况已经出现了逆转现象,而2008年该逆转进一步加剧.2008年前11月，上海全市住宅交易量仅为1413万平方米，比去年同期减少超过4成。这一数字甚至低于近五年上海楼市最低谷的2005年，当年住宅交易量尚且达到1794万平方米。图：2004－2008年上海住宅交易面积（单位：万平方米）分析各月的走势可以看到,2008年上海住宅市场呈现加速下滑的现象，第1季度上海住宅交易量比07年减少14％，第2季度扩大到36％，第3季度更是达到了惊人的63％
4、,表明楼市不仅受到自身周期调整的影响,更因为全球金融危机的蔓延而影响到居民对未来经济和收入的信心,从而大幅度减少和推迟大宗消费,致使楼市交易出现冻结现象.图:2008年上海分月住宅交易情况本年度供应延续了前几年的走势,继续缩减,除上半年少数月份外,其他月份的住宅供应量较上年均出现减少,表明房地产企业同样对当前市场形势表现观望和悲观的态度,并纷纷采取了推迟开盘,减少开工等方式以观察后市走向.但成交下滑势头之剧仍然使得总体供过于求的局势已经形成。1－10月住宅供求比为1.2，是除2005年以外的最高值.图：2007与2008年上海住宅供求比较从价格方面来说,2003-2007年
5、的长期牛市使得价格惯性极大,虽然2008年遭遇近年罕见的市场危机,但本年价格仍未出现普遍的深度回调.上海住宅价格各月波动起伏，前10月累计均价（含配套房）仍超过9000元/平方米，仍在僵持阶段,但自三季度开始,各种明折暗扣手段屡见不鲜。而对就业和承受能力更为敏感的租赁市场，最近也出现了租金下调的现象，这其中包括需求向来旺盛的市中心小户型，侧面反映了当前楼市的紧张形势。图：2008年上海分月住宅价格情况土地市场的情况同样不容乐观.上海是全国较早启动土地财政的城市,住宅用地出让面积(可建面积)在1997年突破2000万平方米,并在2001-2003年间达到3000万平方米的高峰
6、,对应了上海楼市在2003-2004年间的住宅成交高峰;但随后上海的住宅用地出让量逐年减少,减少幅度逐年放大,2007年全年住宅用地出让可建面积仅为915万平方米,比2006年缩减幅度超过一般,不足最高峰2001年全年出让的1/4,并且低于十年前楼市进入新一轮发展期起点的1997年,这一奇特的现象对于了解上海近年尤其是2007年住房价格的急速攀升有重要影响.2008年楼市的低迷使得本年的土地市场更是一片冷清,政府供应方面，据初步统计，以可建面积计算，今年上海住宅土地供应总量(包括含住宅的综合用地)为277.8万平方米，最终成交仅170.6万平方米，宅地流标率高达38%。而所
7、有政府公开出让的地块流标率高达20%，底价成交地块近60%。而根据上海市房地部门公布的2008年供地计划，今年上海的经营性土地供应量将达到2002年以来的最低值，经营性项目用地计划1500公顷，其中住宅用地800-1000公顷，但宅地最终成交量仅为上述供地计划的约1/4。图：上海历年土地出让情况房地产开发企业的发展上海房地产企业的发展周期与行业周期具有高度相关性。在第一个发展周期中，1988－1991年为房地产开发企业的起步阶段，经营性的房地产开发公司开始起步，并开始外资对上海房地产行业的第一批进入。大华集团、农工
