艺苑广场项目建议方案

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1、提交机构：******提交日期：二00四年十二月八日艺苑广场项目建议方案运用科学的方法加以智力的推动，来实现客户目标价值的最大化。市场分析合肥房地产概述合肥高层物业发展现状区域房地产发展特点本案周边主要竞争对手分析消费者关注的焦点市场分析---合肥房地产概述合肥的城市未来发展形态呈现“三翼伸展、田园楔入”的风扇形，以老城区为核心，向东、北、西南三翼逐步有序地开发新城区，三翼之间楔入绿地，按照“多中心、组团式”的规划布局形态，相对独立的发展。根据这一城市发展的总体规划，各区域的房地产发展也各有千秋。合肥城市发展趋势市场分析---合肥房地产概述宏观

2、环境分析经济层面上半年全市ＧＤＰ增长１５％今年１－６月份合肥市实现生产总值２４８亿元，同比增长１５％，比上年同期加快１．６个百分点，国家宏观调控成效进一步显现出来。 三大产业均衡发展。我市1—6月份引进内外资形势良好今年１～６月份，合肥市实际利用外资１．８２３２亿美元，与去年同期相比增长１６３％，上半年合肥市招商引资呈现较强的增长势头。１～６月份，全市共引进市外投资项目７３１个，引进市外资金４７．９３亿元，与去年同期相比，增长了９．３１％，极大的促进了经济的良性发展。市场分析---合肥房地产概述宏观环境分析政策层面“8·31”土地大限，挤兑了一

3、部分实力较差的房地产开发企业。10月29日，央行突然微调银行利率，成为政府宏观调整经济发展的一个信号，对房地产企业及个人购房者都产生了一定的影响，个人购房更加慎重，尤其是投资性的。合肥城市化进程大大加速对房地产的直接促进作用。据合肥市房地产局统计，今年上半年合肥市城区成交的住宅房均价达2514元/平方米，非住宅房（门面、写字楼、商铺）均价达4228元/平方米，半年完成各类房地产交易额近47亿元，建筑面积近275万平方米，同比分别增长近88%和62%。房地产管理部门预计，下半年合肥房地产市场将继续活跃。合肥房地产发展现状市场分析---合肥房地产概

4、述按照中等发达国家水平，在人均使用面积达到30平方米之前，住房需求会持续旺盛。目前，合肥市城镇居民人均使用面积为18.12平方米，市场需求仍有强大的增长后劲。市场分析---合肥房地产概述1、规模化趋势：合肥房地产进入一个规模化的阶段，在售楼盘大多拥有规模上的优势。2、园林化趋势：园林美景融入社区，成为众多楼盘的一个亮点。3、科技智能化趋势：智能化成为社区现代化的一个标志，为市场所认同。4、郊区化趋势：城市的扩张使郊区日益城市化。5、高层化趋势：合肥市民对高层及小高层的接受程度有所提高，同时随着土地资源的减少，高层化必然成为城市住宅发展的一个趋势

5、。总体呈现几大趋势市场分析---合肥高层物业发展现状高层物业现状高层物业在前几年的市场预热下，从2003年起开始逐渐占据合肥房地产市场一定的份额，2004年各类高层物业进入一个较快的发展期。合肥市高层在各建筑面积中的占比2004年小高层、高层在各建筑类型商品住宅建筑面积中的占比与2003年相比，增长了近一倍。随着合肥房地产市场整体的健康发展，一些物业均进入项目的尾盘期，而在其规划与开发中，尾盘项目多为高层或小高层，那么随着这些小区尾盘的到来，高层与小高层消费市场供应量逐渐增多，消费市场逐渐形成。高层物业仍集中于中市区及二环以内。写字楼商住两用纯

6、住宅市场分析---合肥高层物业发展现状高层项目的优劣势比较优势：安全视野开阔采光、通风好时尚、品位经济实力自信劣势：价格高管理费用高公摊大传统消费观念影响市场分析---合肥高层物业发展现状市场分析---合肥高层物业发展现状高层物业售价走向八月各区总体价格指数七月各区总体价格指数九月各区总体价格指数市场分析---合肥高层物业发展现状高层物业售价走向十月各区总体价格指数2004年上半年高层物业的售价涨幅市场分析---合肥高层物业发展现状对比２００２年和２００４年消费者对不同类型住宅的选择情况来看，多层仍为主体，而近年来兴起的小高层住宅开始显示了颓态

7、，选择比例由２００２年的３６．４％下滑到２００４年的１５．１％。取而代之“小高层”的是“高层”住宅正在逐渐被购房消费者所接纳，需求的增长趋势较为明显，选择比例由２００２年的１．８％上升到２００４年的１０．７％.高层建筑是建筑类型中的一个重要有机组合，近几年来，高层建筑在合肥建筑市场由原来的市场空白点逐渐发展到今天的占到合肥住宅市场总供应量的５％。随着土地资源的不断减缩，高层是未来房地产市场一个大的方向。市场分析---合肥高层物业发展现状高层住宅发展走势投资价值市场分析---区域房地产发展特点本案所处区域是一个老城区，楼盘开发量较小，周边主要为学

8、校及单位用房，成为合肥屯溪路是合肥一重要交通干道，为合肥城市一环，区域价值优越。现期沿线开发的项目多为高层建筑，功能主要为商务与住宅。区域房地产发展特