经典收藏课件：房地产项目总经理

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1、项目总经理系列课程之财税筹划讲解1、房地产财税知识简介2、房地产分阶段财税实务筹划2.1项目取得(招拍方式股权收购其他)2.2项目开发;2.3项目预售2.4项目完工清算2.5项目注销3问题解答目录房地产主要税种一览表№税种摘要税率1营业税转让土地使用权、销售不动产5%2城建税实际缴纳营业税的税额7%、5%、1%3教育费附加实际缴纳营业税的税额3%4企业所得税应纳税所得额25%5土地增值税转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额收入-扣除项目按超率累进计算≤50%税率30%50

2、%~100%税率40%100%~200％税率50%＞200%税率60%6契税承受土地使用权、房屋所有权的单位3~5%(北京为3%)7城镇土地使用税拥有土地使用权的单位和个人年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)分级定额(如10、8、6、4、1、0.5元/平方米年)8印花税各种应税凭证相应税率(如土地转让合同、售房均为万分之五)9房产税房产税原值或租金收入原值70%的1.2%或者收入12%1118-1191-2051-7204-3462-6118地产会计核算1地产会计核算与成本管理2地产核算

3、举例(现场演示)1、项目设立及取得阶段见图（1）项目设立一般形式（2）特殊项目公司形式优劣及筹划（3）合同订立、股权方式与土地方式解析谈判技巧与筹划（4）发票对后期土地增值税及企业所得税影响；1、项目设立及取得阶段读图（5）成本项目处理、成本对象确立、利息资本化等成本核算对后期两税影响；（6）契税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税风险揭示及应对；2、开发阶段（1）项目开发阶段介绍（2）前期成本合同订立对土地增值税影响（3）设计合同几点注意事项（营业税、所得税及土地增值税处理）（4）成本

4、核算对象对所得及土增影响（5）开发阶段的的测算（6）基础设施与分摊（7）建安费（合同、结算、发票）处理，分摊及分配处理（8）利息与资本化（9）不同分摊方法对会计利润、所得税及土地增值税影响；其他见图3、预售及销售阶段（1）预售及销售介绍及会计处理（2）营业税、土地增值税、企业所得税最新规定（营业税条例及细则、国税发[2006]187号及国税函[2010]220号、所得税31号文件）（3）税务自检要点及应对（展开讲解营业税、所得税要点）（4）项目备案登记规定及筹划（5）核算提示（6）收入税务检查重

5、点（展开重点讲解）房地产开发企业业务招待费、广告宣传费的扣除问题？●《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十三条　企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。第四十四条　企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售(营业)收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。●国税发[2009]31号第六条“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》

6、所取得的收入，应确认为销售收入的实现……”判断：符合以上规定？4、完工阶段见图房地产企业成本核算科目设计原则1、管理需要原则（如预算、考核、成本需要）2、科目设计一般遵寻原则（简化、可控制细化、不可控简化）3、平行设计与交叉辅助核算（举例如用友、金蝶使用及过渡共有分类技巧）成本对象确认与税负关系技巧1、土地分摊方法使用与与税负2、举使说明不同物业类型、有售有留常用方法一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发

7、项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许

8、可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价