存量房的交易效率

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1、专业立身，共传薪火，打造同门内部专业交流平台巴门传薪讲坛第六期（2015年5月16日）巴曙松教授电邮：bashusong@qq.com北京电话：15201389561（由巴曙松教授指导的研究生组成的学生同门的内部交流纪要，不代表任何机构的意见。“传薪讲坛”秘书处也会不定期地邀请金融界知名专家和金融机构负责人作为特邀嘉宾与同门进行专业交流，促进同门和业界的联系与沟通，以便同门更及时地了解业界的发展趋势。本期报告由魏琪（电邮：15656928278@163.com，中国科学技术大学2013级硕士）整理，仅供内部参考，请勿对外提供，未经书面同意，不得摘录和发表，谢谢。报

2、告未经主讲嘉宾本人审阅。）【本期主题】存量房市场的潜在投资机会分析【主讲嘉宾】华创证券新产业部分析师、华中科技大学2008级博士杨现领【特约点评嘉宾】易方达基金、中山大学2010级硕士李琦主讲嘉宾简介：杨现领，博士，现就职于华创证券新产业部，任分析师。2008年加入巴门，2011年毕业于华中科技大学，获经济学博士学位。多年来一直从事房地产市场、宏观经济等方面的研究，有着丰富的研究经验。【会议纪要：文中“我”指主讲专家】一、背景介绍：存量房市场为什么会成为资本市场关注的热点从2014年下半年开始，特别是2015年，存量房市场在发生明显的变化，同时资本市场的关注度急剧

3、地上升。总结来看主要有以下三个显著的变化：一是在新房市场，出现了一批基于互联网的一二手联动的渠道整合者和一些所谓的平台型公司，这些公司在快速地成长，具有代表性的公司，如房多多、吉屋网、好屋中国等成长速度都不错，也都拿到资本。二是在二手房市场，传统的中介公司开始向互联网转型，传统的PC时代的媒体也开始向线下转型，基于二手房交易的O2O在急剧升温。三是资本对存量房市场的关注度与投放度也开始在增加。这三个变化背后的逻辑主要有以下两点：第一，最重要的一个逻辑就是互联网的逻辑。从2014年开始，互联网特别是移动互联网对很多本地服务的行业的改造进入了一个快车道。以往我们讲互联

4、网改造的对象主要是标准化的商品，在这个标准化的商品领域已经产生了如阿里巴巴、京东、唯品会这些相对比较成熟的公司。但是从2014开始移动互联网对本地服务的改造在急剧地升温，包括一系列的各个服务性品类的行业都开始发生很大的变化，包括餐饮、美甲、旅游、汽车和房产，这些变化都意味着一个新的时代的到来。互联网对传统行业的改造由标准化的商品过渡到非准化的本地服务，房地产作为其中最大的一个本地服务的行业从2014年开始也受到关注。第二，消费者的驱动力在变化。消费者浏览信息、获取信息的方式从原来的PC端转向了移动端，比如浏览房源信息的方式发生了变化，这对传统的门店、PC端的互联网

5、媒体、传统的报纸以及一些广告等都产生了很大的影响。消费者的眼球的转移是一个核心的驱动力。二、投资角度：如何寻找存量房市场的潜在的投资机会从投资的角度怎么样来看待存量房市场的投资机会？这里我想介绍三个层面的内容。第一个层面是如何提出正确的问题，第二个层面是如何分析问题，第三个层面是将房屋领域拆分为五个小的品类来分析其主要的商业模式以及介绍各个领域目前出现的代表性的公司。1、如何提出正确的问题我们在和投资者或企业家交流的时候，有时会被问到一些我认为不太恰当的问题，比如互联网房地产领域会不会产生大的入口，或者说大的平台。从历史经验看，互联网发展这么多年，所谓的入口和平台

6、的数量是极为有限的，只有在非常高频、非常低客单价的领域才产生了搜索引擎的巨头，如谷歌、百度这类的入口，还有像Facebook这类社交的平台。而在本地服务的领域并没有产生所谓的平台和入口。我认为正确的问题主要有以下几个：第一，在8万亿的房地产市场里，会不会产生比较大型的交易或者服务性的垂直领域的公司；第二，未来这种公司会长成什么样子，其核心竞争壁垒是什么；第三，目前在存量房市场耕耘的这些公司需要做对什么才会成为未来这个行业中具有竞争力的企业，才能构建所谓的竞争壁垒。2、如何分析问题接下来我想试着从各种角度来分析以上几个问题，我会先提供三个分析问题的维度，也就是分析问

7、题的逻辑框架。第一个分析问题的角度是频率和客单价维度。这是分析互联网对行业影响的最常用的一个逻辑，一个行业的客单价是多高，消费的频率是多高，这是分析互联网问题的一个很重要的逻辑。如果用频率和客单价这两个变量作为一个坐标轴来划分会发现，频率最高、客单价最低的甚至为零的领域就是搜索、社交等，比如微信，我们每天使用但并没有为此付出成本，并且这是一种非常高频的行为，在这个领域特别容易产生互联网的巨头，如谷歌、百度、Facebook。但对于另一些品类，如房屋，就是完全相反的，房屋是非常低频和高客单价的品类，往往人的一生当中只可能买一至两次房子，但客单价极其之高，因此消费的行

8、为会非常谨