红星路项目产品建议书

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1、红星路项目产品建议书成都万科营销策划部目录一、土地属性分析二、市场分析三、客户定位四、产品建议五、推盘节奏及营销节点第一部分：土地属性分析区位情况南部新城本案2004年高新区，总部经济区落户2005年成都经济主轴线天府大道年全线通车2005年近1000亩成都新会展中心兴建2006年地铁1号线动工，城南路网体系全面铺开2007年会展中心成都五大班子政务中心竣工，300亩驻外领事馆区建设启动2008年市委市政府开始南迁2009年地铁1号线试运行2013年地铁1号线全线贯通1、新城南区域，从2004年以

2、来来，一直被多种利好包围。区位情况世纪城新国际会展中心、成都高新科技商务广场、天府软件园、高新技术孵化园的建成，18家业已落户城南的世界500强企业，美、法、韩、泰等五国领事馆入驻创新研发中心也已经积聚了IBM、诺基亚、长虹、金山等国内外的知名软件企业。成都市政中心南迁，市级的办公楼群、高新国际广场建成、成都海关大楼等已经建成，成都中级人民法院，成都市高新区检察院等也正在建设。新希望、通威、中信、正大集团等大投资商已经或即将开始兴建高端的写字楼50万人口的南部新城，1500万的潜在市场需求2、新城

3、南实质性投入，显示了该区域是城市化进程最快、最明显的区域。3、大型品牌开发商持续进入，不断调高区域预期和黄、中海、华润、新世界、嘉里等一线品牌开发商，分别重资持有城南土地，嘉里建设，厦门建发在10月外环外地块的楼面地价超过5000元。地址成交时间楼面价元/m2竞得人用途容积率净地面积合：亩高新区铜牌村三组、铜牌村十一组、双河村三组GX-2007-01-162007-10-125000厦门建发二类住宅用地（可兼容不大于计入容积率的建筑面积20%的商业用房）住≤3.424573669高新区双河村三组

4、、灯塔村八组、花荫村九组、铜牌村十一组GX-2007-01-082007-10-125083嘉里置业二类住宅用地（可兼容不大于计入容积率的建筑面积20%的商业用房）住≤3.65691685高新区花荫村九组、花荫村十组、灯塔村八组2007-6-153000嘉里置业二类住宅兼商业≤20%不限，住宅≤4.24613169高新区花荫村九组、花荫村十组、灯塔村八组2007-6-153036嘉里置业二类住宅兼商业≤20%不限，住宅≤4.23861858区位情况区位情况城市项目圈G2、G3、类G3（T1）郊区高

5、端项目圈TOP2、高端C4、南延线周边快速形成多项目，多品类，共同发展的发展局面。本案区位情况红星路延线人南延线本案绕城路极地海洋公园红星路沿线的建设，极地海洋公园为区域注入新的题材。地块情况尽管城南整体发展优势明显，但将被众多项目摊薄和稀释项目周边不成熟，道路、周边发展的不确定性将制约本项目开发地块现状1、本项目交通通达性有所改进，商业配套成熟等待时间存在一定周期红星路延线人南延线本案绕城路本项目具有与其他项目的本项目地块距人南延线约1000米，距修建地铁1号线约1000米。当前有正在修建的海昌

6、北路连通。项目西侧为计划建设的海昌极地海洋公园。周边生活配套尚不完善，距离世纪城配套商业、大源组团规划的生活配套及市政府周围规划配套的距离尚有5-8公里大源组团世纪城市政府配套华阳老城区极地海洋公园地块现状用地被红星路穿越，分为3块。组团相互独立。项目当前没有直接资源优势。与海洋公园的相邻关系，是最大利好。暂定规划条件：净用地面积：156.37亩用地性质：居住可兼容性质：商业兼容比例：不大于20%容积率：≤5，建筑密度：≤25%，绿地率：≥25%2、项目资源及规划条件基本决定了本项目的定位从地块资

7、源以及目前规划条件判断，本项目是典型T1类产品第二部分：区域市场分析区域内供销城南区域内供销情况：整体供销旺盛，均价振荡走高2007年城南区域整体供销比为0.91，均价高于整体市场均价。是成都新政后基本保持供销平衡方位。均价振荡走高，第四季度均价在6400元。数据来源：成都市房管局区域内供销城南3环外，成交量起伏大时间成交量环比6月19.9%7月17.0%8月158.8%9月71.8%10月-71.5%11月-38.3%12月-32.8%07年三环外整体供销比为0.89，从近期价格走势看，该区域8

8、月以来的价格跳升，基本站稳6000元均价，是三环外各方位最高的区域。但同时该区域全市新政后，环比降幅最大的区域，表明该区域受投资预期影响明显。数据来源：成都市房管局区域内供销时间三环外城南平均面积城南平均面积全市平均面积1月138.52120.13106.362月136.64110.74103.523月140.13124.66105.794月167.72145.26111.125月138.90118.67100.966月143.71110.8597.437月163.68116.83