房地产企业金融战略博商

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1、《房地产企业金融战略》温馨提示：扫一扫，加关注！更多实用、前沿的企业管理资源第一时间发布，尽在博商微信。政治和法律环境：▪房地产调控▪货币政策▪土地政策▪一般法律的约束▪房地产行业法律法规技术环境：▪科技进步对房地产业的贡献度要求日益提高▪先进环保技术要求推广▪住宅部品的品种、质量、生产规模要求提高经济环境：▪整体经济快速发展▪区域经济发展水平▪城市化、消费、投资▪城市的GDP增长率社会和文化环境：▪城市化的推进▪人口结构的变化▪注重“家”的文化传统▪住宅的小型化▪从“房子”到“生活”的转变一般宏观环境（房地产）房地产企业国民经济快速增长经济增长周期“逢八衰退、

2、逢二增长”的规律☆第一个周期：1978~1988年，该周期的谷底是1982年，之后呈现反弹趋势，总体呈现斜三角W型；☆第二个周期：1989~1996年，1989年经济探底，然后迅速回升，之后呈现稳步增长的趋势；☆第三个周期：1998~2007年，起点是亚洲金融危机，由于大规模的经济刺激政策，该周期的起伏波动平缓，到2002年出现趋势不明显的探底，之后有开始出现缓慢反弹，稳步增长；☆第四周期：预测为2008~2017年，起点同样是一次大规模经济危机和大量经济刺激政策。根据上一周期的特点，中国经济将呈现2008~2012年缓慢探底，2012~2017年稳步反弹的过程

3、，整体经济保持平均8%的增速。经济环境固定资产投资大幅增加内需不足，经济刺激政策集中于投资领域☆全社会固定资产投资总规模大幅上升，占GDP的比重24%增长到67%；☆房地产投资在固定投资中的比例居高不下，近20年来保持着平均16%的比例；经济环境居民收入水平和消费能力不断提高消费水平→当前消费、储蓄→潜在消费能力☆在岗职工平均工资从1990年的2140元激增到2009年的32736元，同时，消费水平也提高了近10倍；☆储蓄存款总额从7119亿增长到260771亿，涨幅为3600%，居民储蓄的重要动机之一为耐用品储蓄购买。经济环境城市化和城市圈城市化引发人口迁移，

4、影响区域房地产需求城市化规律：◇城市化率——沿“S”型曲线变动，当城市人口超过30%，城市化进入加速期，直到城市人口超过70%；◇人口流动方向——分为四个阶段，从农村进入城市、从小城市进入大城市、从城区进入郊区（大城市郊区化）、进入郊区（郊区城市化，形成“大都市圈”）。房价规律：◇初期——大城市房价和全国涨幅基本持平；◇中期——大城市房价便会显著高于全国水平；◇后期——大城市郊区的房价高于全国水平。经济环境☆我国城市化率已经达到49.68%（2011年），进入加速城市化的进程；☆我国大城市区位的选择集中于上海、京津和广深三大地区，并形成大型经济圈，人口的流入速度

5、加快，会进一步推动房地产市场的发展和房价的高启。人口结构面临拐点：劳动人口比下降，抚养比上升◆人口结构的变化，对经济和社会发展将产生颠覆性的影响！◆对于房地产企业来说，应深刻理解这种变化，在选择新产业及人力资源战略等活动中充分考虑这种变化。社会文化人口货币政策与房地产市场以信贷为渠道，分别调控供给与需求☆分为两类：1、作用于房地产开发企业的信贷政策，包括调节房地产开发企业自有资金比例和房地产开发贷款利率等政策措施。2、作用于住房需求者的金融政策，包括调节住房按揭贷款首付比例、贷款期限和按揭贷款利率等。☆两种渠道：1、利率变动影响资金成本，直接影响房地产市场。2、

6、货币政策影响银行房贷规模和动机，间接作用于房地产供需双方。政策法律土地市场交易和开发形势1997-2009年房地产企业年度购置和完成开发土地面积从1997年以来，我国土地市场交易活跃，1997年-2004年，我国房地产企业年度购置土地面积稳步上涨，2004年之后基本保持稳定。但是，在另一方面，房地产企业完成开发的土地面积较大程度的小于购置土地面积，这表明，由于土地稀缺性特点，房地产企业存在囤地的现象。房价增长率和地价增长率比较2001-2009年我国房价和地价增长率比较自2003年下半年开始土地招拍制度以来，“18亿亩耕地红线”强化了土地的稀缺性，使土地供应日益

7、紧张，不断推升房价。而房价的上涨进而使得“囤地”的现象愈演愈烈，反过来带来更高的地价，形成恶性循环。房地产企业收入情况2000-2008年房地产企业收入情况单位：亿元根据中国统计局资料，2000年-2008年，全国房地产企业年度经营总收入呈现稳步的上升趋势，总收入从2000年的4515亿元增加到2008年的26698亿元，同比上涨了592%。其中商品房销售收入从2000年的3896亿元上升到2008年的24394亿元，占比总收入从86%增加到92%。房地产企业营利情况2000-2008年房地产企业营利情况单位：亿元根据中国统计局资料，2000年-2008年，全国

8、房地产企业年度营业利润呈