惠州锦江花园住宅策略

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1、项目概况位于惠阳老城区以外，新中心区中心东临大剧院、区政府、市政广场，南望老城区边缘，西通土湖工业区，北望深汕高速、市政公园（在建）、高尔夫球场1、位置老城区新中心区项目概况2、项目四至目前项目周边基本为空地和道路，为待开发区域三和医院土湖工业区果园空地深汕高速政府机关东华大道昊康花园自然村项目概况用地面积：20625m2占地面积：10191.8m2建筑面积：108590.09m2其中住宅：60781.59m2商业：31447.73m2绿化率：35.1%停车位：357个3、主要经济技术指标项目概况三层裙楼大商业，六栋十八层

2、住宅塔楼成“L”型分布，商业裙楼顶部做架空层和空中园林。4、规划设计项目概况3+2合并后5、户型分布及比例五房四房三房两房户型建筑面积总建筑面积面积比总套数套数比2房80-9811529.518.13%13626.67%3房123-12633870.1853.27%27253.33%4房1575334.918.39%346.67%5房18912845.8220.20%6813.33%合计——63580.41100.00%510100.00%原有户型户型建筑面积总建筑面积面积比总套数套数比2房983347.285.26%34

3、8.33%3房125-12621314.9133.52%17041.67%4房1575334.918.39%348.33%5房189-20333583.3552.82%17041.67%合计——63580.41100.00%408100.00%世联地产锦江花园项目组2004年10月锦江花园住宅策略总纲谨呈：惠州市惠阳锦祥实业有限公司发展商目标叫座叫好保证速度，快速消化优秀市场表现，优质项目形象价值最大化突破市场价格，追求高价树立发展商品牌，建立良好口碑解题思路我们的目标是什么营销策略总纲我们面临的市场情况怎样SWOT分析及

4、策略推导我们项目自身条件怎样策略分解价值挖掘限制要素形象定位及展示金惠大道项目自身条件——价值挖掘新中心区核心地段道路、市政配套较好高尔夫球场市政公园（在建）大剧院图书馆市政广场区政府教育局三和医院金惠大道（已通车）与东华大道（在建）交汇，金惠大道双向六车道，东华大道双向六车道东华大道项目自身条件——价值挖掘产品创新——双主卧、入户花园在当地市场首创，较为新颖入户花园（调整中）双主卧设计（调整中）项目自身条件——价值挖掘空中花园大型商业配套泛会所设置泛会所空中花园大型商业项目自身条件——价值挖掘有一定的景观资源昭示性好由于

5、目前周边均为未规划地块，故对项目景观造成较多不确定因素能够确定的只有空中花园内景和东面市政广场和沿路绿化带周边多为空地，临路基本无树木，四周无高楼，展示条件佳空中花园空地空地大剧院图书馆空地空地医院宿舍（21米））空地三和医院土湖工业区（约500米）市政广场及政府绿化带（约250米远）高尔夫球场（约1200米远）市政公园（在建，约400米远）自然村价值挖掘综述本项目所在位置较好，位于惠阳新中心区核心地段周边道路、市政配套较好产品创新：双主卧、入户花园、大商业配套、泛会所、空中花园……有一定景观资源展示条件好项目自身条件——

6、限制要素人气不足生活配套少公共交通不完善项目自身条件——限制要素户型均好性不足五房四房三房两房五房朝西北视野狭窄噪音灰尘噪音灰尘内景全三房西晒遮挡项目自身条件——限制要素部分户型结构有缺陷视野遮挡N葫芦串结构，过道过长，浪费面积。南北不通透视野遮挡南北不通透，主要面朝北，仅一间朝西南，通风采光不佳南北不通透，仅3间卧室实用，工人房较浪费厨房过小4.58m2约157m2项目自身条件——限制要素当地对高层的接受度较低，主要原因是管理费高，实用率低，限制要素综述本项目周边生活配套欠缺公共交通不完善人气不足户型均好性不足部分户型结

7、构有缺陷高层管理费高，实用率低，接受度低解题思路客户定位客户细分与需求竞争分析市场概况我们的目标是什么我们面临的市场情况怎样我们项目自身条件怎样营销策略总纲SWOT分析及策略推导策略分解形象定位及展示市场概况宏观环境分析——经济环境2004年后为广东社科院预测值。惠阳GDP保持10％以上的稳步增长，城市化率超过30％，对房地产市场的发展起到良好的支撑作用。资料来源：统计年鉴及其它官方公布数据市场概况宏观环境分析——中海壳牌影响力不同分类潜在消费者数量需求壳牌项目建设建设高峰2.5万人，2005年底投产后1500人租赁、居住

8、石化区建设规划人口2.5万租赁、居住惠州人口增长2005～2010年，50～100万（惠州）租赁、居住新惠州人建设者临时居住10％转化为永久居住居住惠阳大亚湾2005～2010年，潜在消费者合计：10～20万居住；20～30万租赁租赁、居住投资客数量不确定，约占当地居住潜在消费者数量的10％，即1～2万