城镇土地使用权税务筹划

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1、第二节城镇土地使用权纳税筹划一、税法依据（一）征税对象城镇土地使用税以国有土地为征税对象（二）纳税义务人●拥有土地使用权的单位和个人，若不在所在地，其土地的实际使用人和代管人为纳税人●土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人●土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税（三）征税范围●包括在城市、县城、建制镇和工矿区的国家所有和集体所有的土地●2009年1月1日起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税（四）税率（实行差别幅度税）级别人口（人）每平方米税额（元）大城市50万以上

2、1.5~30中等城市20万~50万1.2~24小城市20万以下0.9~18县城、建制镇、工矿区0.6~12◆经济落后地区的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额的30%（五）计税依据▼由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准▼尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确定的土地面积为准▼尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整二、城镇土地使用税税务筹划思路（一）从纳税人身份的界定上考虑节税　一是在投资兴办企业的属

3、性上进行选择，即指是开办外资企业还是内资企业。财税字[1988]260号明确规定“外资企业、机构在华用地不征收土地使用税”。　二是在经营范围或投资对象上考虑节税。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，下列经营用地可以享受减免税的规定：（1）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；（2）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地（不包括农副产品加工场地和生活、办公用地）；（3）能源、交通、水利设施用地和其他用地；（4）民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地；（5）集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地；（6）高

4、校后勤实体。三是当经营者租用厂房、公用土地或公用楼层时，在签订合同中要有所考虑。根据国税地字[1988]15号中“土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税”、以及“土地使用权共有的，由共有各方分别纳税”之规定，经营者在签订合同时，应该把是否成为土地的法定纳税人这一因素考虑进去。（二）从经营用地的所属区域上考虑节税　经营者占有并实际使用的土地，其所在区域直接关系到缴纳土地使用税数额的大小。因此经营者可以结合投资项目的实际需要在下列几方面进行选择：　　一是在征税区与非征税区之间选择。二是在经济发达与经济欠发达的省份之间选

5、择。三是在同一省份内的大中小城市以及县城和工矿区之间作出选择。在同一省份内的大中小城市、县城和工矿区内的土地使用税税额同样有差别。四是在同一城市、县城和工矿区之内的不同等级的土地之间作出选择。例如广州市的市区土地就划分了十个级别，最高一级与最低一级相差6.5元/㎡.（三）从所拥有和占用的土地用途上考虑节税　纳税人实际占有并使用的土地用途不同，可享受不同的土地使用税政策。主要包括：　　1.根据国家税务局关于印发《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》的通知（国税地字[1989]140号）中“对厂区以外的公共绿化和向社会开放的公园用

6、地，暂免征城镇土地使用税”之规定，企业可以把原绿化地只对内专用改成对外公用即可享受免税的照顾。　　2.根据《国家税务局关于水利设施土地征免土地使用税问题的规定》（国税地字[1989]14号）中“对水利设施及其管护以及对兼有发电的水利设施用地，可免征土地使用税”的规定，企业可以考虑把这块土地的价值在账务核算上明确区分开来，以达到享受税收优惠的目的。　　3.根据对煤炭、矿山和建材行业的特殊用地可以享受减免土地使用税的规定，企业既可以考虑按政策规定明确划分出采石（矿）厂、排土厂、炸药库等不同用途的用地，也可以把享受免征土地使用税的特定

7、用地在不同的土地等级上进行合理布局，使征税的土地税额最低。（四）从纳税义务发生的时间上考虑节税一是发生涉及购置房屋的业务时考虑节税。涉及房屋购置业务时，土地使用税规定了如下纳税义务发生时间：1.纳税人购置新建商品房的，自房屋交付使用的次月起纳税；　2.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起纳税。因此，对于购置方来说，应尽量缩短取得房屋所有权与实际经营运行之间的时间差。二是对于新办企业或需要扩大规模的老企业，在征用土地时，可以在是否征用耕地与非耕地之间作筹划。因为政策规定，纳

8、税人新征用耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税，而征用非耕地的，则需自批准征用的次月就应该纳税。三是选择经过改造才可以使用的土地。政策规定，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免征土地使用税5年~10年。（五）从纳税地点上考虑节税关