基础班讲义 (2)

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1、2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价理论与方法（第三章）　第三章　房地产价格和价值　　考试目的　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格的含义、形成条件、特征，房地产价格与房地产供求的关系，房地产价格、价值的种类以及每种价格、价值的含义等的了解、熟悉和掌握程度。　　考情分析　　本章考题在6～8题，考分分布为10～16分，考题多，开始涉及计算题了。　　单选多选判断计算　2007题数323　8分值343　10考点建筑面积、投资价值、期房价格重新购建价格、法定优先受偿权抵押价值、拆迁估价、抵押估价　　2008题数4

2、22　8分值442　10考点期房价格、抵押价值、实际价值、估价价值成本租金、价值类型房地产在用价值、作价入股价值　　2009题数　2114分值　41813考点　法定优先受偿款的构成项目、非市场价值投资价值与市场价值的区别再抵押价值　2010题数321　6　分值341　82011题数22116分值241815考点保险价值、期房价格投资价值与市场价值的比较；带租约的房地产价格楼面地价租赁权价值　2012题数321　6分值341　8　　　　　第33页2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价理论与方法（第三章）　考点价值类型

3、、单价、期房价值房地产供给、租赁价值在用价值　　2013题数　　　　　分值　　　　　考点　　　　　　　　　　　　第33页2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价理论与方法（第三章）　　　　　　　　　　第33页2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价理论与方法（第三章）　　　　　特别提示：《估价理论与方法》的计算量很大，需要非常熟练的使用函数计算器　　考试要求　　1.了解房地产价格的含义；　　2.熟悉房地产价格的形成条件；　　3.了解房地产价格与一般物品价格的共同之处；　　4.熟悉房地产价格与一般物品价格的不同之

4、处；　　5.熟悉房地产需求；　　6.熟悉房地产供给；　　7.熟悉房地产均衡价格；　　8.熟悉房地产供求状况的分类；　　9.熟悉价值、使用价值和交换价值；　　10.掌握成交价格、市场价格、理论价格和评估价值；　　11.掌握市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值；　　12.掌握抵押价值；　　13.了解买卖价格、租赁价格、保险价值、计税价值和征收价值；　　14.了解房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格；　　15.掌握完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值；　　16.熟

5、悉历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值；　　17.了解市场调节价、政府指导价和政府定价；　　18.熟悉基准地价、标定地价和房屋重置价格；　　19.熟悉土地价格、建筑物价格和房地价格；　　20.掌握总价格、单位价格和楼面地价；　　21.掌握名义价格和实际价格；　　22.熟悉现货价格、期货价格及现房价格、期房价格；　　23.了解起价、标价、成交价和均价；　　24.熟悉评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。　　　　　第33页2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价理论与方法（第三章）　第一节　房地产价格

6、的含义和形成条件　　房地产估价本质上是评估地产的价值。价值的外在表现是价格。理论上是价值决定价格，但实践中是通过价格来了解价值，如同人的心理活动支配其行为，而要了解人的心理活动则是通过观察其行为那样。因此，做好房地产估价，不仅要对房地产价值，而且要对房地产价格有全面、深入、正确的认识。　　1.房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。房地产价格通常用货币来表示，但也可以用实物等非货币形式来偿付，如以房地产作价入股换取技术、设备等。　　2.房地产价格的形成条件（三条件）：有用性

7、，稀缺性，有效需求　　（一）有用性　　（二）稀缺性　　（三）有效需求（意愿＋购买能力）　　注意区分：需要的概念　　例如，对于一套总价50万元的住房，甲、乙、丙、丁四个家庭中，甲家庭需要，可是买不起；乙家庭买得起，但是不需要；丙家庭既需要，也买得起；丁既买不起，也不需要。在这种情况下，只有丙家庭对这套住房有需求。因此，需求与需要不完全等同，需要不等于需求，需要只是一种要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。　　当然，房地产由于既是一种可以满足生产、生活需要的生产资料或消费品，又是一种可以带来租赁、增值等收益的投资品，对其需

8、求不仅有“为用而买”的使用性需求（或者说消费需求），还有“为租而买”的投资性需求和“为卖而买”的投机性需求。　　价格实质上是在市场经济（或商品经济）这种特定经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。在市场经济中，价格是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用：价格上升，以便抑