课时8 第八章　成本法及其运用

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1、2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价理论与方法第八章　成本法及其运用考试目的　　本部分的考试目的是测试应考人员对成本法，包括含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。　　考情分析　　■考题所占分值大　　■理论性非常强，技术含量高　　■计算题多，难度大　　单选多选判断计算合计2007题数5　117分值5　11016考点自然增值、在建工程价值、成本法下的价格、功能折旧、折旧率　建筑物重置价格成本法求正常市场价格　2008题数511　7分值521　8考点成本法利息的求取、成新率、功能

2、折旧、估价公式建筑物重新购建价格成本价格　　　　续表2009题数3120.56.5分值322613考点销售利润率、土地开发成本计算、功能缺陷造成的功能折旧计算投资利息的计算成本法的概念、投资利润率的计算成本法的估价　2010题数41218分值4221220考点装修补偿款评估的价值类型、开发成本项目中的基础设施费、成本利润率、折旧额的计算成本法运用的注意事项建筑物有效年龄和实际年龄、成本法适用范围成本法、折旧　　　续表2011题数42　6分值44　8考点土地取得途径、成本法的积算价值、重新购建价格、建筑物成新率重新购建价格、物质折旧　　2012题数31　21分值322

3、　12考点成新率、功能折旧的计算、成本法计算成本价值开发利润率的概念成本构成项目外部折旧成本价值的计算　　续表2013题数4011分值40110考点成本价值；成本利润率；经济寿命；建筑物折旧　成本法估价成本法2014题数522　1分值54　210提供精准面授押题：一建、二建、咨询、监理、造价、招标、环评、经济师、安全、房估、消防、物业、职称英语等QQ:2069910086第21页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价理论与方法考点成本法各项目取值的情况；重置价值；建筑安装工程费的计算；功能折旧；成新率土地征收补偿费用；成本价值的计算　重新购建价格；经济寿命　功

4、能折旧　　考试大纲要求　　1.熟悉成本法的含义；　　2.熟悉成本法的理论依据；　　3.掌握成本法适用的估价对象；　　4.熟悉成本法估价需要具备的条件；　　5.熟悉成本法估价的操作步骤；　　6.掌握房地产价格构成；　　7.掌握成本法的基本公式；　　8.熟悉重新购建价格的含义；　　9.熟悉重新购建价格的求取思路；　　10.掌握建筑物重新购建价格的求取方式；　　11.熟悉建筑物重新构建价格的求取方法；　　12.掌握建筑物折旧的求取；　　13.了解房屋完损等级评定的有关规定；　　14.了解房屋折旧的有关规定。第一节　成本法概述　　本节阐述成本法的含义（熟悉），理论依据（熟悉

5、），适用的估价对象（掌握），成本法估价需要具备的条件（掌握）以及成本法估价的操作步骤（熟悉）。　　1.成本法的含义：根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。具体地说，成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重新购建成本和折旧，然后将重置成本或重建成本减去折旧来求取估价对象价值或价格的方法。　　所谓重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。折旧，是房地产在价值时点的重新购建价格与在价值时点的市场价值之差。　　（完全不同于会计中的折旧概念）　　成本法也可以说是以房地

6、产价格的各个组成部分之和为基础来求取房地产价值或价格。即先把房地产价格分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。　　成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本（不含利润），而是价格（包含利润）。但在该方法中也用到了通常意义上的成本以及费用、支出、代价等相关概念。因此，在遇到“成本”、“费用”、“支出”、“代价”等词时，要注意根据上下文的内容判定它们的具体内涵。　　本质，是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产价值或价格。　　优点：价值易于区别项目构成，测算有依据。　　【例题】成本法是先分别求取估价对象时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购

7、建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（　）  『正确答案』√『答案解析』本题考查的是成本方法的含义。成本法是根据估价对象的充值成本或承建成本来求取估价对象价值或价格的方法。具体地说，它是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。参见教材P270。提供精准面授押题：一建、二建、咨询、监理、造价、招标、环评、经济师、安全、房估、消防、物业、职称英语等QQ:2069910086第21页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价理论与方法　　【例题】成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后