北京某大型房地产综合体项目可行性研究报告

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1、北京某大型房地产综合体项目第1章概述1.1引言改革开放后我国房地产业的发展经历了四个发展期：从1984年—1988年大约5年的时间，实现了从无到有、从理论到实践的历史性发展；从1991年—到1995年大约5年的时间，由弱到强、由不规范到理性发展的第二个发展期；从1998年—2002年，国内市场逐步完善和成熟、加入世贸组织及举办奥运、新经济高科技与房地产业的结合等诸多影响因素，为我国房地产业实现第三次飞跃提供了内外部条件，房地产业进入了新的快速发展时期。2004年起，全国的房价一路高企、供应结构性矛盾浮出水面，面对严峻的市场形势，政府部门的发展理念由增长

2、、效率转向民生、公平，“8.31”大限、“新旧国八条”、“国六条”、“37号文”等政策性文件接踵而来，土地供应方式、金融政策、住宅交易规则、产品供应结构等均发生了很大的变化，这些调控措施将更加有利于房地产市场持续健康稳定的发展。近年政府实施的一系列宏观调控措施主要针对住宅市场，对已有商业地产项目并未产生较大的影响。加之目前中国经济处在高速增长期，国内局势稳定，并且受人民币升值预期和国内优质收益型物业的高回报率（海外基金对购买北京物业的回报率要求一般在税后8-10％，相对于新加坡4％、日本5％、美国6-7％的投资回报预期，明显高出不少）的吸引，海外资本在

3、北京的首选高级写字楼、商场、酒店等持有型物业，更多的投资从住宅转向商业地产市场。临近200810年，近两年将是建设高峰期，商业地产短期内供大于求的态势明显，竞争也将越来越激烈。2006年是中国入世过渡期的最后一年，年底之前中国将全面开放零售、金融等市场，外资机构的大量进入对商业物业的需求将越来越大，因此商业地产将迎来更多的机遇与挑战。未来商业地产市场将向多元化方向发展，根据不同位置、规模、产品特点而设计的社区型、主题型、生态型、体验型等商业尤其是综合体类的大型商业地产项目将具有较大的发展潜力和良好的发展空间。而未来商业地产的竞争主要体现在对稀缺土地资源

4、的占有、高度发达的设计施工水平、丰富的运营经验等综合竞争力上。随着整体持有商业物业水平的提高，后期商业运营水平的高低已经成为商业地产成败的关键，同样对于商业企业来说寻找合适的经营场所对未来经营也是至关重要。在外部政策、市场、项目合作等环境发生重大变化的情况下，本文对该大型综合体项目从宏观经济、市场研究、产品定位、投资效益分析等多个方面对该项目的可行性进行研究，对项目的赢利能力进行综合了分析。1.2宏观经济环境概述2001年中国经济在世界经济低迷的大环境中继续保持了稳定增长，国内生产总值的总量为95800亿元，增长率为7.3％。与世界经济明显回落的态势比

5、较，中国经济稳步增长的态势明显。自2001年以来，中国经济进入新一轮扩张周期，国民经济出现较快增长态势；同时经济发展过程中也出现了投资膨胀、结构性矛盾突出等不稳定、不健康因素。国家积极采取宏观调控措施，使国民经济总体形势连续保持了前所未有的良好状态。2005年，是1998年以来我国宏观经济运行最好的一年，国民经济呈现高增长、低通胀的良好发展态势，经济运行的稳定性有所提高，发展的协调性有所改善，整个经济朝着宏观调控的预期目标继续发展。2005年全年GDP增长9.9％，与上年基本持平；粮食连续两年获得丰收；工业企业利润增长22.6％10；科技、教育、文化、

6、卫生、体育等事业全面发展。固定资产投资增速继续放缓；消费水平进一步提高，结构升级步伐继续加快；对外贸易总额仍保持较快增长。城镇新增就业970万人；城乡居民收入继续保持较快增长；CPI涨幅仅为1.8％。在宏观调控四大目标中，除国际收支逐步平衡的问题更加突出外，经济增长、物价和就业问题更加协调。重要领域改革取得突破性进展：农村综合体制改革试点继续推进，国有商业银行股份制改革进程加快，上市公司股权分置改革试点顺利实施，人民币汇率形成机制进一步完善，国有企业建立现代企业制度步伐加快。但是，国内经济运行中出现了企业利润增幅回落、部分行业产能过剩等新问题，外部经济

7、环境的不稳定和不确定因素也在增加，如盲目投资、低水平扩张造成的产能过剩矛盾，有可能进一步显现；农业的基础地位在整个发展过程中还不稳定；对外贸易不平衡加剧增加了贸易摩擦的几率；能源价格波动、国际资本投机等问题，都不可避免地反映到我国经济发展中来。2006年是我国"十一五"规划的开局之年，也是我国加入世界贸易组织5年过渡期的最后一年，针对当前经济运行特征，中央政府提出2006年宏观调控基本取向是保持政策的连续性和稳定性，为此将进一步扩大消费需求，优化投资结构，推进社会主义新农村建设，促进资源节约，转变贸易增长方式，加快科技发展，推进教育、医疗、金融、财税、

8、价格等体制改革。在这一政策背景下，2006年我国经济增长速度将进一步回落，宏观经济形势将朝着更