房产营销策略探析

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1、房产营销策略探析摘要：房地产市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分，在日益激烈的房地产市场竞争环境中，企业是否能够有效运用强有力的市场营销策略成为其在竞争中能否取胜的关键。因此了解房地产市场营销在我国的发展现状，分析其中利弊，找到阻碍房地产营销发展的问题所在，对于我国的地产业的发展极其重要。　　前言　　房地产业作为我国经济增长的龙头产业，有其艰巨的任务。它的繁荣，将带动相关产业的发展。我国房地产刚刚兴起时，住房的商品化与市场化处在初始阶段，传统的福利分房和现行的住房双轨制度，给我国的房地产业带来了很大的影响。面对经济飞速发展的今天，房地产业已有了很大的发展，同时面临

2、着前所未有的发展机遇。随着房地产市场的发展，市场化程度逐渐加深。在市场营销方面无论是业内人士还是消费者都逐渐成熟，消费者开始更为关注产品本身。因此房地产的营销策略显得尤为重要。　　我国的房地产营销开始于1993年，传统的4P理论已经用于房地产市场营销当中，到了1997年得到了进一步升级，现代的4C理论和CS营销战略逐渐得到应用。自此之后房地产市场营销又经历了单项策划阶段，现在逐步进入复合策划阶段。08年温总理在“两会”上指出，2008年是中国经济最困年的一年。在国际原材料价格一路上涨的国际大背景下，国内的CPI涨幅居高不下，再加上几次巨大的自然灾害打击，中国经济正遭受这改

3、革开放以来前所未有的考验。我国的房地产市场营销策略也同样面临着考验。人们更加关注房产的整体质量还有价格趋势。同时房地产泡沫的产生也更了我们很多警示，：一是市场经济环境下政府如何做好对房地产市场的风险预测和调控;二是房地产更多的是用于解决人们的居住和生活的产品，而不应过分看重它的投资回报;三是避免受高涨的房地产市场的诱惑和吸引，动用高利和高额贷款来投资房地产。因此我们更应该了解房地产市场营销策略的发展现状以及其中存在的问题，才能是营销策略在房地产行业得到更好的应用。　　一、房地产业营销的相关知识　　(一)房地产营销的概念与特征　　房地产市场营销是市场营销的一个重要分支，用比

4、较通俗的语言表达为：通过房地产市场交换满足现实的或潜在的房地产需求的综合性的经营销售管理过程。从这一概念中我们可以看到：房地产市场营销的目的是满足消费者对房地产产品的需求，这就是说，房地产市场营销首先关注的不是企业的利润而是消费者需求的满足[1]。　　由于房地产的特殊性，决定了房地产市场营销有着诸多不同于其他产品市场营销的特征。首先，房地产市场营销所面对的是市场的复杂性。由于房地产既是消费品，又是投资品，从长期看，具有很好的保值和增值功能。因此，对房地产的需求既有消费性的自用需求，又有投资性和投机性需求，而且这些需求之间相互影响，从而增加了对房地产市场需求把握的难度。其次

5、，房地产市场营销所处环境的多变性。一方面，由于房地产具有独特的经济运行特征，容易产生过热，从而对国民经济的运行产生不良影响;另一方面，住宅等物业关系到居民的安居乐业和社会的和谐发展。因此，为了使房地产经济良性运行发展，政府会经常对房地产市场进行宏观调控。再次，房地产营销策略的独特性，主要表现在以下几个方面：一是渠道策略相对简单。房地产的不可移动性，决定了在房地产市场营销中仓库和运输就没有了意义。在房地产二级市场产品的租售中，主要采用独家代理和开发商直销两种方式，对代理商的管理相对简单。二是价格策略相对复杂。在房地产市场上，几乎没有两种完全相同的产品，与一般的消费品的均质性

6、有很大的不同，而且房地产价格受多种因素影响，比如户型、面积、楼层、朝向、建筑形式、坐落位置、景观、周围环境及公建配套等。而且在房地产销售过程中，市场环境及市场的供求状况在不断的变化。因此，房地产产品的价格策略与一般消费品有很大的不同，无论是在价格的制定上，还是在价格的调整上。另外，自爱促销策略上它有自己预售的特点。　　(二)影响房地产营销策略的相关因素分析　　如何尽快把房屋销售出去，是令开发商头痛的事情，所以房地产营销策略被越来越多地重视起来。房地产营销策略的制定是一项复杂的工作，涉及面广、难度大，怎样才能制定出好的营销策略，是值得我们深入研究的重题。消费市场比较突出的三

7、个特点：　　一是消费者市场房产需求的多层次性。在同一商品市场上，不同消费者群体由于社会地位，收入水平和文化素养的差异，其需求也会表现出多层次性的特点。二是消费者市场对房屋需求多变性，消费者人数众多，差异性很大，由于各种因素的影响，对房屋就会有多种多样的需求，随着生产的发展，消费水平的提高，消费者需求在总量、结构和层次上也将不断发展，日益多样化。这要求制定营销策略时根据自身条件准确地选择目标市场。　　三是消费者市场对房屋需求的可诱导性，消费者需求的产生，有些是本能的，生而有之的，但有时是与外界的刺激诱导有关的，经济政策的变动，社