沅江汇富铭都项目住宅营销策划大纲

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1、中国地产营销实战军团谨呈：湖南广恒房地产开发有限公司汇富铭都项目部[2011]CS-XC-07沅江“汇富铭都”项目住宅营销策划大纲长沙先驰投资顾问有限公司沅江项目组　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2011.7.21-13-中国地产营销实战军团目录第一部分：项目分析一、项目SWOT分析二、项目资源分析三、项目分析小结第二部分：本项目形象定位一、主定位语二、主广告语第三部分：营销策略及营销理念一、入市时机及姿态选择建议二、销售策略建议1、销售策略建议2、阶段性推广策略3、价格策略建议4、付款方式及折扣建议5、促销优惠政策建议-13-中国地产营销实战军

2、团第一部分：项目分析一、项目SWOT分析1、本项目的优势—→Strength1）沅江对外交通咽喉与西城板块双咽喉位置，战略区位优势明显2）项目的地理位置优越，位于沅江门户地带，属江沅对外物流口岸；3）项目地处中联大道与巴山西路交汇处，交通便捷，距离沅江百合汽车站仅咫尺之遥；4）项目地块方正、规模适中，且项目规划户型为市场主流需求型，升值潜力巨大。5）地块临街面宽，未来商业展示面好2、本项目的劣势—→Weakness1）项目容积率偏大，建筑密度偏高，建筑为点式与塔楼，户型通透性差，住宅的舒适度很难保证；2）项目偏离城市主商圈，周边商业氛围不浓，配套不完善；3）

3、项目现有户型设计局部上实用性不强。3、本项目的机会—→Opportunity1）项目临中联大道，未来是益阳通往沅江必经之路。2）项目离沅江经开区很近，可以分享开发区商务、政务资源。3）沅江城市建设“东提西扩、南移北拓”，未来发展空间很大。4）项目东边正在规划一个碧桂园近千亩的楼盘项目，对本区域商业氛围的形成将带来利好。5)项目周边有特色的并不多，,如果本项目能够做出特色，将容易形成亮点，形成鹤立鸡群的感觉，必将吸引大批客户的到来，抢占市场制高点。4、本项目的威胁点—→Threat1)未来调控政策与金融政策的不确定性2）近两年，沅江西城板块有大量住宅与商业推出

4、，对本项目销售形成一定压力；3）其他竞争项目的客户分流；-13-中国地产营销实战军团4）现阶段项目周边环境无法作为支撑高品质社区的条件二、项目资源分析1、周边交通网初具规模本项目位于中联大道和巴山西路交汇处，上接琼湖西路，下连城市规划路狮山路，出入交通便捷。2、周边已成为规划发展的重点区域根据沅江城市建设“东提西扩、南移北拓”的战略规划，本项目位于沅江西扩的重点区域，今后一段时间内，这片区域仍旧是吸引眼光的焦点。3、项目规模具可供中高档开发的前提条件本项目与同一区域市场内的已知在建、即将建设项目相比，拥有一定的地理优势，可在一定程度下弥补目前周边情况的杂乱和

5、相关设施不匹配；也有利于项目从总体上进行产品品质的再造和核心竞争力的表现：无论是产品本身的内在素质还是社区文化建设都有了实现的基础。三、项目分析小结1、项目的核心优势在于地块条件优越、交通便捷及强大的升值潜力，本项目的区位条件比较好，利用临交通干道的优势，来往人车流量较大，在形象宣传、导视系统方面的宣传更易达到较大的受知度，应充分利用好这一条件做好社区规划，产品设计上做出自己的特色，产品是本项目的核心竞争力之一。2、项目劣势也十分明显，主要是周边商业氛围不浓，商业配套不完善，适当增建小区居民必需的生活配套设施，增加人气，做好商业部分是关键。3、项目主要机会点

6、在于沅江将形成新一轮的房地产开发热潮，房地产发展的市场环境将越来越好，市场需求的进一步扩大，房价稳中有升的利好消息。4、项目的主要威胁点来自于外部竞争，慎重选择入市时机，做好价格策略和竞争项目打差异化的策略，做出自己的特色，是重点课题。-13-中国地产营销实战军团第二部分：本项目形象定位1、主定位语沅江门户•首席魅力生活广场诠释：沅江门户：点出本项目优越的地理位置；首席：沅江第一个；魅力：沅江有“魅力水城”之称，这个词点明了项目的形象；生活广场：说明了建筑的属性和功能；本项目有大体量的生活配套设施，居住非常方便。2、主广告语魅力生活激情飞扬 -13-中国地产

7、营销实战军团第三部分：营销策略及营销理念一、入市时机及姿态选择建议—尽早入市，住宅先行A考虑到近两年楼盘的供应量会比较大，如果全部交付使用，可能出现大量空置。为确保项目营销成功，建议先入为主——先开发、先宣传、先促销、先交付。B待项目的住宅部分人气聚集之后，再推广商业将可达到事半功倍的效果，更能为商业的推广积累必需的人气。二、销售策略建议1、推行的销售策略1）项目销售目标分析项目分期开盘期强销期持续期清盘期销售周期2011.12.1—2012.1.152012.1.16—2.282012.3.1—4.302012.5.1后销售时间45天45天60天30天主推

8、户型三房三房、四房两房所有余房销售量1.2万㎡2万㎡