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1、法学2007年第8期笔谈城市房屋拆迁该如何实现和谐编者前言10余年来,中国大陆(或内地)许多城市在旧城改造、公共设施建设等方面取得了令人瞩目的成就,但城市建设过程自始至终是与居民房屋拆迁纠纷相联系的。在房屋拆迁中,国家行政机关及其工作人员尽其所能地运用权力,公民(城市居民)竭力维护属于自己的那份财产、人身权利,开发商千方百计借用权力争夺经济权利,三方形成了非常激烈的利益博弈。多少年来,在很多为世人已知的激烈冲突中,人们似乎总能看到政府与开发商或明或暗地联手对付竭力维护
2、自己权利的被拆迁户,造成了许多被拆迁公民的财产权利、人身权利和其他相应的权利严重受损。其结果是,民众提起法律诉讼者有之,信访者有之,上访者有之,集体骚动者有之,自杀、杀人者亦有之。这种状况现在较过去已经有所改善,但从近一年来的情况看,情形还没有根本性的好转。面对这种局面,人们难免提出这样一个问题:拆迁该如何实现和谐?为了从法律角度回答这个问题,本刊邀请了一些对相关问题有研究的学者进行笔谈,请他们或结合对自己所生活的地域的了解,介绍港澳台地区的做法和美日等国的经验,或结合这些地区、这些国家的做法和经验谈些和谐解决拆迁的意见,供对
3、这个问题有兴趣的组织和个人参考。土地征收与补偿:香港的经验*!林峰内容摘要香港土地征收制度分为三大部分,即为了政府工程而做出的土地征收,为了私人重新发展业权分散的多业主物业而强制征收土地,和对新界原居民所拥有的土地的征收。土地征收所涉及的一系列法律问题,包括公共利益与私有财产权之间的平衡、对强制征收土地权力作者单位:香港城市大学法学院。9的法律限制、以及对土地被征收者的补偿等。香港的土地征收制度中一些被证明行之有效的机制是值得正在发展中的中国大陆的土地征收制度借鉴的。关键词香港土地征收补偿强制售卖
4、土地审裁处虽然,在香港特别行政区并不存在和中国大陆相同的房屋拆迁制度和问题,但是为了城市发展的需要,政府或者私人发展商常常有必要征收已经属于私人的土地权益,包括土地使用权及所征收土地上建筑物的所有权和使用权等。一旦经合法征收,受土地征收所影响的当事人就得在法律规定的时间内迁走,相关的土地上的建筑也会被拆除。早在1889年,香港殖民地政府就制定了有关土地征收的法律。∀经过100多年的发展,香港已经拥有了一套比较完善的有关土地征收的成文法和判例法。香港的土地征收制度包含三大部分。第一部分是为了政府工程而做出的土地征收。这一类
5、征收最大的特点是,征收土地是为了实现公共目的。第二部分是为了私人重新发展业权分散的多业主的物业而强制征收土地。由于其目的是为了协助私人重新发展已经存在的物业,而非任何公共利益,因此这类征收和第一类征收相比较有些不同。第三部分是对新界原居民所拥有的土地的征收。由于居于新界的香港原居民根据传统的习惯法享有一定的土地所有权,在历史上,香港政府为了方便征收这一类土地而曾经制定了特别的土地征收政策。下文将首先对这三种土地征收制度做一简单的介绍。在此基础之上,文章将对土地征收所涉及的一系列法律问题加以探讨和分析,包括公共利益与私有财产权之
6、间的平衡、对政府强制征收土地这一公权力的法律限制、征收土地的程序以及对土地被征收者的补偿,等等。作者认为,香港的土地征收制度的运作基本上是令人满意的。其中一些被证明行之有效的机制是值得正在发展中的中国大陆的土地征收制度借鉴的。一、香港的土地征收制度(一)为政府工程而征收土地香港政府为了进行各种各样的公共工程,例如道路、发展公共房屋、市区重建计划、提供休息场所、排水改善工程、提供新街市、兴建学校等等,均可能需要征收私人土地。1889年的#土地征收条例∃早已被现行的#收回土地条例∃(香港法例第124章)所代替。该条例是政府为了公共
7、目的而做出征收土地决定的主要法例。除此之外,政府还可以根据一系列其他条例而征收土地,具体包括:#道路(工程、使用、及补偿)条例∃(香港法例第370章),#铁路条例∃(香港法例第519章),#土地征用(管有业权)条例∃(香港法例第130章),#土地排水条例∃(香港法例第446章),#市区重建条例∃(香港法例第563章)以及#地下铁路(收回土地及有关规定)条例∃(香港法例第276章)等。(二)为协助私人重新发展而征收土地为了促进私人重新发展旧物业,香港政府于1998年制定了#土地(为重新发展而强制售卖)条例∃(香港法例第545章)
8、。这一条例的制定是香港土地发展商长期投诉的结果。就多位业主拥有的物业的重新发展而言,发展商认为,防碍私人重新发展旧物业的一个主要障碍就是收取旧物业业权方面的困难。发展规划往往会因为少数业权人不愿意出售其单位而难以实施。这一条例的颁布使得旧物业的%多数份数拥有人&(majori
