第二讲物业管理机构

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1、本科选修课第二讲第二讲物业管理机构物业管理机构授课教师：胡昊博士上海交通大学船建学院工程管理研究所2005－2006学年第二学期1SJTU物业设施管理培训导入案例讲义组织结构形式ß(1)直线型组织结构ß(11)虚拟组织ß(2)职能型组织结构ß(12)网络组织ß(3)直线职能型组织结构ß(13)孵化型组织ß(4)矩阵型组织结构ß(5)事业部制组织结构ß(6)区域制组织结构ß(7)模拟分权制ß(8)项目管理组织结构ß(9)三维矩阵结构ß(10)委员会组织2SJTU1物业设施管理培训讲义讨论ß适用于物业管理公司的组织结构形式？3SJTU物业设施管理培训讲义第一节

2、物业管理公司一、物业管理公司的分类ß1、由房地产开发且投资设立的分支机构ß2、由房地产管理部门所属的房地产管理所转制而成的物业管理公司ß3、由房地产管理部门新组建的物业管理公司4SJTU2物业设施管理培训讲义ß4、以合作社为基础的物业管理公司ß5、按照《公司法》要求，由社会上的公司、个人发起组建的物业管理公司ß6、由大中型企事业单位自行组建的物业管理公司5SJTU二、物业管理公司的资质条件及审批ß资质条件–1、依法成立–2、有必要的财产或者经费–3、有自己的名称、组织机构和场所–4、能够独立承担民事责任ß物业管理公司的资质等级–分为一级、二级、三级三个资质

3、等级6SJTU3ß一级资质的条件–(1)注册资本人民币500万元以上。–(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。–(3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。–(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：¾多层住宅200万平方米;¾高层住宅100万平方米;¾独立式住宅(别墅)15万千万米;¾办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米。–(5)建立并严

4、格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。7SJTU四、物业管理公司的组织机构设置ß组织设计的基本原则–(1)目标同一性¾MBO–(2)分工协调–(3)权责一致–(4)机构精简–(5)稳定性与适应性相结合¾稳定与效率？–(6)均衡性8SJTU4(一)物业管理公司组织机构设置的程序ß1、确定公司性质ß2、进行外围调研ß3、对各部门工作进行定位ß4、拟定内部机构设置草图ß5、确定部门职责与岗位ß6、讨论、修正和审批组织机构设计ß7、招聘和安排工作人员9SJTU(二)物业管理公司组织机构构成董事会总经理办公室工程部

5、开发部公关部管理部服务部财务部10SJTU5第二节业主、业主大会与业主委员会ß业主是指房屋和相关设施的所有权人。ß物业管理区域内全体业主组成业主大会。ß业主的权利–(1)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;–(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;–(3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;–(4)参加业主大会会议，行使投票权;·–(5)选举业主委员会委员，并享有被选举权;–(6)监督业主委员会的工作;–(7)监督物业管理企业履行物业服务合同;–(8)对物业共用部位、共用设施设各和相关场地使用情况享有知情权和

6、监督权;–(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;–(10)法律、法规规定的其他权利。11SJTUß业主的义务–(1)遵守业主公约、业主大会议事规则;–(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;–(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;–(4)按照国家有关规定缴纳专项维修资金;–(5)按时缴纳物业服务费用;–(6)法律、法规规定的其他义务。12SJTU6ß业主大会–业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益

7、。–业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。13SJTUß业主大会的职责–(1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;–(2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;–(3)选聘、解聘物业管理企业;–(4)决定专项维修资金使用、续筹万案，并监督实施;–(5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;–(6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。14SJTU7ß业主大会的召开形式–业主大会分为定期会议和临时会议。–业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。–有

8、下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：¾(1