广州市旧城改造更新模式研究

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1、广州市旧城改造更新模式研究前言广州旧城作为具有2200多年历史的政治、经济、文化中心，承载了广州城市复兴的重要使命。广州的旧城更新改造，必须坚持经济、社会、环境的全面协调，实现旧城的可持续发展，建立适应新的城市发展结构与关系，增强城市凝聚力和魅力，提升城市综合竞争优势。广州现有的规模，足以支撑这座城市建设现代化大都市的宏大理想，城市欠缺的不规模而是旧城的全面复兴。1、感性的认识广州旧城——2200多年国家历史文化名城；——汉、唐至今的千年商都；——近代文化传播地；——岭南文化中心。2、城市群体眼中的旧城——市民

2、眼中的广州旧城：人与人交往紧密，生活丰富多样，是一个安居乐业的地方；恩宁路改造民意调查：“我们作为老百姓最大的意愿是能恢复以往安居乐业的境况，希望街区的生活文化能够一代代地流传，面对拆迁，正是因为现在这个环境不能令我们安居乐业，我们才希望获得更高的赔偿，寻找新的安居乐业之地”——资料来源：广州恩宁路关注小组访谈内容——政府眼中的广州旧城：历史文化悠久，商业环境成熟，历史文化与经济价值较好；——专家眼中的广州旧城：矛盾的历史文化名城：征迁过度，任其残毁，“坐以待毙”是旧城的写照，历史观感丢失殆尽，人的文化心理受到

3、压抑。——陈文君、杨宏烈：广州历史街区可持续发展探讨文化产业滋生地：旧城的历史建筑、非物质文化遗产，是发展文化产业的重要基础，是确保旧城文化延续和城市文明的象征。——杨希文：发掘历史街区新价值构建民间文化产业群3、多维度视角下的广州旧城（1）城市空间环境；——文化历史、居住、商业构成相互交叠、映衬，构成丰富的城市环境格局；——各类建筑相互混杂在一起，没有明显的城市空间界线，旧城功能空间模糊。（2）土地资源利用；——土地使用程度高，但开发利用效率低，土地资源利用粗放与集约并存；——旧工厂、旧居住区较多，存量土地再

4、利用潜力大。（3）民生保障；——公共产品供给不均衡；——居住条件差，亟待提高。3、多维度视角下的广州旧城（4）历史文化；——古国遗址、宗教建筑等使旧城弥漫着浓厚的历史感，旧城是一个历史场所；——经历了改革开发的拆建，旧城的历史文化正在消失。（5）产业经济；——经济发展贡献逐年降低，经济增长方式亟待转变；——旧城经济呈“旺人不旺财”特点，产业结构急需调整。（6）法制；（7）财政投资——公民权利、开发商约束等制度缺陷；——基础设施不足，政府财政投资压力大；——旧城更新正趋向民主和法制化。——旧城开发经济效益差，财政

5、投资不足。4、影响旧城发展的建设事件（1）东风路改造与交通管制；——割裂旧城内在关系，阻隔了旧城南北联系，抹杀了老城区的多样性，导致东风路沿线缺乏城市活力和生活气息；——损坏老城生活连续性与便利，东风路的交通管制，使道路周边陷入相对冷清。（2）城市中轴线东移；——中轴线东移，使旧城发展资源被新城挤占，加速旧城部分城市功能退化；5、广州旧城功能与目标（1）功能与价值——促进历史与现实的兼顾发展，使广州旧城成为历史、现实和未来的载体；——改善旧城居民的生活环境，实现社会资源公平；——优化旧城空间，疏解旧城人口，减轻

6、旧城发展压力；——活化旧城经济发展要素，确保城市经济增长良性循环；——促进旧城与新区平衡发展，实现城市可持续发展。（2）旧城新标旧城更新目标——支持城市战略实施，广州旧城全面复兴，为经济、社会全面崛起发挥重要作用；——推动产业结构优化与调整，实现广州服务型经济发展战略目标；——构建宜居宜业的文化名城，提升城市竞争力；1、广州旧城更新思路2010年，编制的《广州市旧城更新改造规划纲要（意见征求稿）》，确定以整治为主、拆建为辅、兼顾历史文化保护。广州旧城现状平均容积率为1671.67，改造后整体毛容积率控制在2.0

7、以下（或更低）。不增加旧城容量或降低容量的要求下，如何实现广州旧城的和谐更新，是广州旧城发展面临的主要问题之一。——上海太平桥地区重建太平桥现状毛容积率约为0.8，主要为1-2层的民居为主。2003年由香港瑞安集团负责重建，计划建设办公、住宅、商业、零售、文化娱乐等，重建后地区毛容积率约为2552.55。序号项目名称建筑规模（万㎡）备注1上海新天地5.7历史重建区2企业天地41.6企业总部区3翠湖天地55.1高尚住宅4其它27.6保留、修缮5合计130——旧城改造能味控制城改造不能一味的控制规模，而应地特应根据

8、地区特点制定合理的改造强度；——引入社会力量，政府应控制改造质量。2、广州以往旧城改造概况改造主体政府单位、房地产商开发商土地所有者政府、开发商改造模式政府主导的零星修政府主导的零星修开发商主导拆建政府主导的整治工政府主导市场参与缮缮与地产商主导的程的有机更新成片改造资金来源国家财政拨款财政、单位集资银行贷款、外资、政府、业主政府投资、社会社会增加旧城人口密单一的经济效益，改造资金导致