财务分析(万科新标杆)

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1、地产业公司扩张与金融策略Tuesday,August17,2021公司金融与企业发展清华圆桌论坛4万科的学习效果3地产新标杆－帕尔迪？新鸿基？1问题的提出2公司金融战略关注重点中国地产业的新标杆帕尔迪？新鸿基？1问题的提出榜样的力量是无穷的2公司金融战略关注重点资产负债权益钱从哪里来？如何来？钱到哪里去？为什么去？创造价值现金流量表——市场价值损益表——账面价值权益收益率ROE＝税后收益/权益价值财务杠杆乘数FLM＝FSR×FCE税收效应比率TER投入资本收益率ROIC＝EBIT/投入资本利税前营业利润率EBIT/营业收入投入资本周转率营业收入/投入资本净营运资本

2、固定资产营业收入营业成本投入资本财务成本比率(FCE)EBT/EBIT财务结构比率(FSR)投入资本/权益价值权益价值利息费用税收效应比率EAT/EBT税率营业收入营业收入投入资本投入资本权益价值盈利能力营业收入营业收入投入资本投入资本权益价值权益收益率利税前营业利润率投入资本周转率财务结构比率财务成本比率税收效应比率不同公司ROE比较(2005)企业利税前营业利润率投入资本周转率投入资本收益率财务杠杆乘数财务成本比率税收效应比率权益收益率帕尔迪15.79%2.2836.25%1.080.9865.22%25.04%万科18.87%1.1521.61%

3、1.110.9968.33%16.25%新鸿基55.38%0.158.24%1.030.9885.07%7.06%不同公司财务指标综合比较(2005)帕尔迪股东的回报率大于新鸿基的股东回报率不同公司ROE比较(2005)企业利税前营业利润率投入资本周转率投入资本收益率财务杠杆乘数财务成本比率税收效应比率权益收益率帕尔迪15.79%2.2836.25%1.080.9865.22%25.04%万科18.87%1.1521.61%1.110.9968.33%16.25%新鸿基55.38%0.158.24%1.030.9885.07%7.06%原因何在？帕尔迪与新鸿基金融

4、战略之比较：专业化与多元化？资产结构？帕尔迪与新鸿基金融战略之比较：专业化与多元化？资产结构？新鸿基负债更低郎咸平教授言：香港的经验值得借鉴，我国大陆房地产的某些地方与香港的历史极为类似。香港这些公司之所以在竞争中脱颖而出，重要的一点就是运用了恰当的风险管理策略。这些策略最终都可以表现为一点，那就是维持较高的现金流和较低的负债率。面对像亚洲金融危机、宏观调控、外国投机性资金融入这样的不可控制的外在风险，唯一能做的就是通过恰当的风险管理策略减少或者抵消这些风险给公司带来的负面影响。香港地产公司均资本负债率基本维持在20%左右，而现金占总资产比例高达5%以上，这可以看

5、作是这个行业的风险管理标准。风险水平值得注意的是新鸿基的破产风险系数居然更高Z值是美国学者Altman发明的一种衡量企业破产风险的方法，被人们广泛应用。这一模型预测企业的Z值小于1.20时将破产，Z值介于1.20和2.90之间为“灰色区域”，Z大于2.90则企业没有破产风险。计算方法如下。Z=0.717(X1)+0.847(X2)+3.11(X3)+0.420(X4)+0.998(X5)其中：X1=营运资本/总资产X2=留存收益/总资产X3=息前税前利润/总资产X4=股东权益/负债X5=销售收入/总资产学习新鸿基的企业：浦东金桥和陆家嘴陆家嘴：“为了保持可持续增长

6、，开拓主营业务新格局，公司正大力培养一批长期租赁物业。”2005年末，这家公司拥有现金42.39亿元，而其资产总额不过110.11亿元，现金占总资产的比例高达38.50%。浦东金桥2005年经营情况（单位：万元）3地产新标杆－帕尔迪？新鸿基？塞翁失马，安知非福帕尔迪的闪光点帕尔迪是美国最大的房地产开发商，在美国的市场占有率约为4%，而且是在所有主流市场提供产品的公司。2005年公司实现销售收入为146.95亿美元，净利润达到14.92亿美元。公司的业务遍及美国27个州54个城市，2005年售房456.30万套，员工人数达到期13,400人。从2000年至2005年

7、，帕尔迪的收入年均复合增长28.18%，净利润年均增长51.24%，公司的加权平均净资产收益率从16.58%增长到28.91%。从2000年末到2005年末，帕尔迪的股价上涨了279.69%。帕尔迪的闪光点帕尔迪战略会更受多方欢迎帕尔迪的本质是提高经营效率，它的销售利润率并不高，但同样的资产创造出了更多的收入，从而获得了高额回报。中国目前的矛盾在于一方面老百姓在住房上存在着巨大的消费需求，另一方面房价高企、开发商获取了过多的利润而真正以消费为目的的购房者不堪重负。实施类似帕尔迪的战略则意味着企业会通过开发更多的楼盘以满足需求，同时不追求在单一楼盘上获取高额利润。对

8、政府、对供