物业管理基本制度(司法解释)

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1、物业管理基本制度与政策Tower第四章业主的建筑物区分所有权中华人民共和国物权法（２００７年１０月１日实施）第六章　业主的建筑物区分所有权——奠定了物业管理的民事法律基础最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]7号，2009年10月1日生效）所涉法律、司法解释业主的建筑物区分所有权第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（Ａ）专有部分享有所有权——主导，前提与基础专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利专有部分以外的共有

2、部分的共有权业主的建筑物区分所有权——集合权，不可分离业主依法登记取得法律文书、征收决定继承、遗赠合法建造等事实行为基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主专有部分符合下列条件的房屋（整栋建筑物），以及车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分：（１）具有构造上的独立性，能够明确区分（２）具有利用上的独立性，可以排他使用（３）能够登记成为特定业主所有权的客体规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等业主对其建筑物专有部分享有占

3、有、使用、收益和处分的权利行使专有权的限制——（Ａ）（１）不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利（２）转让专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让将住宅改变为经营性用房的条件——（Ｂ）（１）遵守法律、法规以及管理规约的规定；（２）经有利害关系的业主同意（本栋建筑物内的其他业主；建筑区划内，本栋建筑物之外能够证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主）。专有部分的所有权业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。（Ａ）共有部分的共有权建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房等的

4、归属（Ｂ）《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《物业管理条例》第三十八条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”（1）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。（建设单位按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例将车位、车库，以出售、附赠或者出

5、租等方式处分给业主）（2）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（3）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。建筑区划内车位、车库的所有权归属（Ｂ）共有部分物业管理用房建筑区划内，除城镇公共道路以外的道路建筑区划内，除城镇公共绿地或明示属于个人以外的绿地占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位——建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消

6、防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分建筑区划内的其他公共场所、共用设施——建筑区划内，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。业主共同决定事项范围及表决规则（Ａ）普通事项——应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意：制定和修改业主大会议事规则制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约选举业主委员会或者更换业主委员会成员选聘和解聘物业服务

7、企业或者其他管理人改变共有部分的用途利用共有部分从事经营活动处分共有部分业主大会依法决定或者管理规约依法约定应由业主共同决定的事项特别事项——应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意1、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金2、改建、重建建筑物及其附属设施业主共同决定事项范围及表决规则（Ａ）业主共同决定事项范围及表决规则（Ａ）双二分之一制定和修改业主大会议事规则制定和修改管理规约选举业主委员会或者更换成员选聘和解聘改变共有部分的用途利用共有部分从事经营活动处分共有部分业主大会依法决定或者管理规约依法约

8、定应由业主共同决定的事项双三分之二维修资金改建、重建投票权计算面积认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按