湖北省房屋登记官培训周民杰

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1、2011年湖北省房屋登记官培训周民杰2一、登记客体房屋登记的客体为房屋。《城市房地产管理法》第二条第二款规定，“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。”一般意义上是指四周有墙或围护结构，顶上有盖，供人们从事生产、工作、学习、生活、居住、文化娱乐等与人类各种活动有关的建筑物及构筑物。具备两个基本特征：一是要有固定界限（一般应具备屋顶、墙界等围护结构）；二是可以独立使用（可供人们从事生产、工作、学习、生活、居住、文化娱乐等活动）。3（一）房屋应当按照基本单元进行登记《房屋登记办法》第十条规定，房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一

2、的编号（如幢号、室号、房号等）的房屋或者特定空间。基本单元的确定兼顾了房屋的自然状态和权利状态：1、整幢房屋归某一权利人所有的（如独幢的住宅、厂房、办公楼）以幢为基本单元进行登记。2、国有土地范围内成套住房以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的间等有固定界限的部分为基本单元进行登记；非住宅以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。3、办理登记时最小的基本单元不能小于间，最大基本单元不能大于栋，位置相邻的基本单元可以登记为一个产权人。一、登记客体4（二）开发商销售的层高在2.2米以下的房屋，能否办理产权登记《建设部关于房屋建筑面积计

3、算与房屋权属登记有关问题的通知》第四条规定：房屋套内具有使用功能但层高（高度）低于2.2米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。所以，只要是来源合法，权界明确，要件齐备，2.2米以下的房屋也可以办理房屋登记。一、登记客体5（三）开发商分割出售的相互间没有分隔墙体的房屋、地下停车位、敞开式或开放式商铺如何办理登记房屋作为一种特殊的物，对它的分割是有限度的，不能无限制的分割，特别是非住宅类房屋。房屋的分割必须满足：1、具有构造上的独立性，能够明确区分；2、具有利用上的独立性，可以排他使用；3、能够登记成为特定业主所有权的客体。（摘自最高人民法院《关

4、于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条）一、登记客体6建设部在1997年《对关于不得给一平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知的补充说明》【97建房产字第019号】明确规定：“对已建成的商业、办公或其他楼宇分割出售的，如有明确的权属范围和具体的权属界限，不同于搞变相集资的一平方米产权出售，应视为正常的房产交易。可凭买卖合同、售房发票和其他有关文书办理产权过户手续，并在《房屋所有权证》中的测绘图件上对权属界限准确反映”。一、登记客体7（四）老式的非单元式住房，能否分别为多个住户办理单独的房产证根据《城市异产毗连房屋管理规定》第六

5、条“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。”第七条“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签定书面协议。”一、登记客体基于上述规定，结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑为不同所有人所共有的房屋是可以分别办理产权登记的。但共用的楼道、厕所、厨房应作为共有面积进行分摊。8（五）关于构筑物登记的问题一、登记客体构筑物作为不动产种类的一

6、种，具有其经济价值和利用价值。《物权法》第142条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”。9构筑物初始登记注意事项：4、收取资料：1、具有构造上的独立性，具有利用上的独立性；2、登记前要进行房屋测绘，计算构筑物的建筑面积；3、现场查勘时拍照留存，登记时登记簿和权证上在“其他”中填写构筑物名称，“附记”中要填写构筑物的自然属性如形状，大小、容积、高度、颜色等，发放《房屋所有权证》；一、登记客体构筑物竣工验收证明。土地使用权证；建筑工程规划许可证；构筑物立项文件；申请人资格主体身份证明（涉及法

7、人单位的，还需提供授权委托书和代理人身份证件）；具有资质的房产测绘机构出具的构筑物测绘成果；构筑物权属登记申请书；10二、申请主体房屋登记的申请主体是与房屋物权设立和变动（变更、转移、消灭）有关联的当事人或其受托人。《房屋登记办法》强调登记依申请启动，不申请不能启动登记程序。11（一）企业营业执照被吊销，还能否进行房屋买卖和房地产抵押《民法通则》第36条：“法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。”第40条：“法人终止，应当依法进行清算，停止清算范围外的活动。”《企业法人登记管理条例》第33条：“企业法人被吊销《企业法人营业

8、执照》，登记主管机关应当收缴其公章，并将注销登记情况告知开户银行，其债权债务由主