乌鲁木齐房地产商业地产项目投资分析报告55页WORD文档

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1、乌鲁木齐市广汇时代广场项目投资分析报告,word文档55页可下载修改新疆广汇集团乌鲁木齐市广汇时代广场项目投资分析报告2014年3月12日57乌鲁木齐市广汇时代广场项目投资分析报告,word文档55页可下载修改目录一、研究目的4二、基本假设及指标选取5三、项目概述6四、静态财务分析81.基础数据8(1)总体规划指标8(2)项目地上商业情况92.投资估算103.分类投资估算124.静态盈利能力分析13(1)售价预测与销售收入估算13(2)出租收益估算14(3)静态盈利能力评价14五、动态财务分析161.投资计划与投资额度162.回款计

2、划20(1)销售收入回款20(2)出租收益回款343.资金投入与回收384.资金筹措及运用395.还本付息估算416.现金流量分析44(1)全投资现金流量分析44(2)自有资金现金流量分析49六、不确定性分析531.建安成本敏感性分析5357乌鲁木齐市广汇时代广场项目投资分析报告,word文档55页可下载修改2.销售价格敏感性分析533.盈亏平衡分析54七、整体财务评价551.整体财务评价552.相关建议55(1)税费55(2)规避支出“高峰”，滞后费用支出时间，缓解资金压力55(3)收入56一、57乌鲁木齐市广汇时代广场项目投资分

3、析报告,word文档55页可下载修改研究目的本次研究是针对乌鲁木齐市广汇时代广场项目（以下简称本项目）的开发事宜，在遵循专业、科学和客观的顾问原则基础之上，根据项目定位结论和设计概念方案对本项目之开发行为进行成本、收益的测算和分析，分别从市场因素和财务因素角度出发，对委托方拟进行本项目开发之商业行为进行财务评价，以供委托方在决策时参考。具体说明如下：本报告的首要目的是给项目决策者提供决策依据。投资分析报告不同于成本核算、工程概预算，准确的说，投资分析报告是在项目运作初期，依据一定的假设条件，从一个比较宏观的视角，综合考虑与项目有关的

4、成本和资金流动，通过科学的计算和分析，从财务角度对项目的整个运作过程给出评价。因此，在使用本报告时，不要拘泥于某个假设是否和未来相一致（事实上出现偏差是难免的），而是应当关注这些假设条件是否反映了项目的特点和规律，以及在此基础上会产生什么样的结论。这样，在项目实际运作过程中，决策者就可以对照假设条件找出产生了那些差异，以及这些差异将会对财务指标包括成本、利润、资金缺口、投资回收期、内部收益率、财务净现值等产生什么样的影响，需要决策者作出哪些应对措施。如果这样来使用本报告，本报告的价值就可以充分发挥。从这个角度来说，本报告的使用将伴随

5、项目的整个运作过程。本报告还可以给项目执行层人员提供参考。尽管本报告相对比较宏观，但是对于项目的各个环节工作都有所涉及，包括前期、工程、规划设计、营销、财务等，因此可以给项目的执行层人员提供参考。执行层人员在使用本报告时，除了注意本部门有关的成本支出和资金流动外，还要注意本部门的资金变化会对整个项目的运作产生什么样的影响。关于计算指标的选取。投资分析的计算过程中，除了一部分原始数据来自委托方提供外，还有大量数据来自于假设，比如成本估算、投资计划、回款计划等。我们在进行假设时，会充分考虑项目的特点、地缘特征、经验数值，并努力选取最适合

6、的数值。尽管如此，仍然会和未来实际数值有偏差，这是十分正常的。成本估算包括投资估算、设计概算、施工图预算等阶段，每个阶段所掌握的资料不同，其精确程度也不一样。本文中所进行的假设最多只能是接近设计概算的精度，不可能达到概算的精度，更不可能达到预算的精度，请使用者注意。57乌鲁木齐市广汇时代广场项目投资分析报告,word文档55页可下载修改一、基本假设及指标选取投资分析的计算过程中，除了一部分原始数据来自委托方、项目定位结论、设计概念方案提供外，还有部分数据来自于经验假定。根据本项目的特点、市场调查数据、行业一般规律、顾问方积累的经验数

7、据制定如下基本假设和界定：分析时点：本报告分析时点定于2006年第四季度起始，于2014年第四季度结束，各项计算均以季度为时间单位经营方式：根据前期定位结论，本项目中办公物业按全部销售考虑，商业及地下车库按部分销售、部分出租考虑。由于本报告分析时点于2014年四季度结束，出于谨慎乐观原则考虑，假定2014年四季度出租型商业进入稳定经营期，按照市场价值评估进行资本化折算，财务上视同销售处理土地款：本项目为取得土地实际支出3.1亿元，且此部分费用在2002年至2004年等额投入，投入时点为每年年末。以6.5%的贷款年利率为基准，折算至2

8、006年四季度土地取得费用应为3.74亿元。在项目建设期内，全部按照银行贷款考虑自有资金：项目自有资金投入规模按1.15亿元考虑开发进度：根据项目实际情况及项目特点，假定2007年4月开工，项目同步开工，分期交付。其中，2007年四季