郴州市龙女温泉项目定位及物业发展建议 (压缩)

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1、单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级做中国最有价值的房地产服务机构MakethemostvaluablerealestateservicesintheChina郴州市龙女温泉项目定位及物业发展建议同致行（中国）顾问部2014年05月谨呈：湖南春江城置业有限公司目录Contents01项目市场分析02项目发展方向初判04项目规划及物业发展建议03项目整体定位（一）宏观市场分析1、城市维度城市区位郴州地处湘粤赣三省接壤的“红三角”，是纵向“珠三角－长株潭”和横向“闽三角、海西

2、经济区－大西南”两条经济带交汇腹地，也是联结沿海与内地的重要通道和节点，受珠三角、长株潭两大城市群双重引力的作用。郴州在周边城市群中的区位项目在郴州市的区位郴州项目郴州在湖南省中的区位郴州广西长沙广东湖南省“南大门”，连接“珠三角”及“长株潭”两大经济带，区域位置优越，有利于借助外力推动城市发展。城市交通“一空四铁、八横八纵”的市域综合交通体系将使郴州成为湘粤赣省际区域交通枢纽城市。项目地处在建的107国道路段附近，交通便利。武广高铁：提升许家洞站，成为郴州旅游度假专线站场；郴州火车站至下湄桥货站的窄轨专线

3、改造为标准轨，提升下湄桥物流中心和国家储备粮库的运输能力。郴州对下辖县区和周边城市无疑有更强的吸引力。郴州将大力发展以中心城区为核心，郴资桂高等级公路为横轴，京广铁路、京珠高速公路、106国道、107国道等为纵轴，涵盖北湖、苏仙两区，涉及资兴、贵阳、永兴、宜章等四县市的郴州半小时经济圈，是湖南省乃至中西部地区货物出境距离最短、、运输成本最低的地区之一。城市发展规划双城多组团空间结构郴资桂一体化将郴州老城区、郴州新城区、资兴、桂阳作为郴资桂一体化发展的极核，成为城镇化发展的核心，二、三产业发展的载体。构建“郴

4、资桂”一体化，推进城镇化进程，打造大郴州，融入华南经济圈。本项目处于“郴资桂”一体化战略中与桂阳融合地带，可吸引桂阳及永兴等县市的客户。核心带动、十字延伸；网状发展、组团推进。“大郴州”职能：开发丰富的有色金属和能源矿产资源，建设能源基地。依托靠近广东省、融入华南经济圈的区位优势,建设全国加工贸易承接基地和湖南数字视讯产业基地。依托湖南省南大门、对外交通便捷和设置公路口岸的优势,建设服务全省的外贸和物流中心,成为湖南最开放城市依托“中国优秀旅游城市”、“中国温泉之乡”的旅游资源和“湖南省历史文化名城”的文化

5、底蕴,建设中国南方优秀旅游目的地和全国生态休闲度假基地中心区核心宜章桂阳永兴资兴中心区核心宜章桂阳永兴资兴城市发展方向与结构北提东进南延西优龙女温泉龙女温泉西部老城区东部新城区城市布局结构：总体上形成“双城多组团”的空间结构。以郴资桂高等级公路和规划的多条东西向交通走廊为轴线，进一步向东拓展，在板桥组团一带逐步建设新城中心，以京珠高速公路为界划分为两城：西部老城，东部新城。城市发展方向：明确“东进南延西扩北提，东进优先”，具体的发展策略为——向东梯度推进，向西以点促片，向南拓展延伸，向北优化提质。郴州提出“

6、东进南延、西扩北提”的城市发展策略。现在城市的发展重点更多是“东进南延”，项目所在的下湄桥片区为位于北提区域，老工业区的区域形象差，且改造的时间较长，这与项目高端形象相矛盾。旅游规划项目所在区域的龙女温泉因经营及物业陈旧等原因，知名度下降；同时项目郴州“十二五”规划中明确指出要重点打造的旅游景区中无龙女温泉，因此项目可利用的资源的知名度的下降，这对项目又是另一个考验。旅游区布局：市域中部的郴资桂生态旅游区；东北部的便江青山垅山水旅游区；东部的温泉森林旅游区；南部的莽山旅游区；2009-2015年内近期主要开

7、发建设郴资桂生态旅游区完善中心城区的都市历史文化旅游功能，突出传统“福地”文化，进行东江湖（创5A）、莽山（创5A）、飞天山、万华岩、王仙岭、五盖山等景区的提升和完善。湖南黄金旅游路线：2、经济维度城市人口郴州常住人口保持逐年稳定增加，人口排名在湖南第八位，人口基数较大。郴州户籍人口保持稳定增长趋势在湖南省人口总数排名中，郴州总人口排名第八位，人口基数相对较大；城市GDP郴州GDP稳定增长，2012年GDP在湖南省中排名第六，增长幅度排名第二，从GDP增速与房地产发展关系来看，其房地产行业处于高速发展阶段。

8、GDP增速与房地产发展关系小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展4%~5%5%~8%大于8%郴州市GDP保持稳定增长，2013年实现GDP1685.5亿元，全省市排名第六位，12.7%的增长幅度仅次长沙，经济保持很好的发展态势；根据城市GDP与房地产发展关系模型，郴州市房地产处于高速发展时期。城市人均GDP郴州人均GDP全省排名第六，而房地产投资排名第三，从人均经济的发展与房地产的发展相比来看，郴州市场房地产开发存在进