湘西吉首边城商厦策划案

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1、2050财富动力公元2006·湘西·楚源·再造城市中心引擎预祝6月中旬主楼爆破工程取得圆满胜利！一切都是从颠覆开始的！不仅建筑，也有传统商业，还有生活，更有常规观势顺势·借势·造势辐射力吉首市占湘西州社会消费品零售总额三分之一强（2004年，湘西自治州全州社会消费品零售总额实现46.78亿元，吉首市155297万元）湘西政治/经济/文化/教育中心四省（市）边区物资集散地和商贸中心湘西旅游发展战略的中心发展力湘西州大型连锁企业和专业批发市场的中心(湘西自治州十一五商业规划)纳入国家西部大开发行列，以商贸、旅游、优势资源特色加工业为主的次中心城市《2005-2020湘西

2、地区城镇体系规划》消费力经济形势喜人：05年人均GDP增长11.5%，高于全国平均水平，其中第三产业增长12.1%，高于同期GDP增长水平消费能力较强，层次较高：全市28.64万人，城镇人口为17.5万，城市化率为61.2%，高于湘西自治州的平均水平；城镇人口人均可支配收入7781元消费结构升级加快，吉首城镇居民进入富裕阶段（城镇居民恩格尔系数34.5%）接受力传统商贸城市，商户与投资客对现代商业文化理解深刻：25000户个体户是经济的主力，为商业项目的运作提供了群众基础吉首作为湘西州旅游发展战略的中心，既是城市经济的亮点，也带来了各地的时尚消费文化；外出务工人员是

3、吉首经济增长与消费的生力军，他们对达地区的消费文化感同身受。随着几个大型商业项目进入市场，吉首门面的需求已趋饱和，门面空置率上扬，近几年商铺价格持续微降压力个体经营户已成为吉首经济的重要力量，他们的普遍存在，也对商业项目运作的档次与质素提出了较高要求商业城商圈为吉首商业核心区域，人气鼎盛、商业氛围浓厚，配套完善。以商业城为中心向周边发散，分布有一些较大型超市、专门店及各种档次的专卖店，缺少百货及品牌连锁专门店。临街商铺是吉首的最基本特征在人民路、团结路、武陵路围成的区域内，人气、商业水平与租金价格均出现不同程度的北高南低的现象。把脉商业春秋越靠近商业城租金越高；商业

4、诸侯主力店进驻SHOPPING支撑商业规划欠缺内部沟通不足铺面划分不科学商贸大世界街区氛围营造休闲品牌导入业态规划齐全功能分区模糊内部交通不畅主力商家缺乏湘泉步行街人气最为鼎盛以专卖店居多购物环境较差楼层租金悬殊经营模式单一领袖商家缺乏商业城娱乐主题商场国际连锁餐饮业态分区明显可经营面积小销售状况良好吉首新世界“势态”炎凉，胜者为王动力—城市动力无限，需稳定其大湘西经贸中心的地位动力—城市商业林立，但均停留在传统的竞争层面上；动力—城市日益富裕，不满足于辛苦劳累的购物方式压力—门面空置率高，售价疲软压力—商业诸侯林立，传统商业竞争激烈思考的核心问题－－规划、商业业态

5、、品牌主力店商业模式亟待改变商业形态亟待升级商业档次亟待提高商业影响亟待扩大商业资源亟待整合商圈功能亟待强化商业地产开发理念亟待革命！察己项目SWOT分析本项目与周边关系人民路本案武陵路饮食街商业城湘泉步行街NWSE南高北低的天然地形为实现双首层提供了条件人行天桥、公路护栏影响了本项目的商业价值项目用地条件SWOT分析ThreatsStrengthsWeaknessesOpportunities区位优势：经贸中心，州府所在地配套优势：配套完善，交通方便地段优势：城市中央，人流汇集政策优势：自治州50周边献礼工程品牌优势：楚源的知名度和美誉度文化优势：民族商店和边城酒

6、店商业价值：临街面长，价值高大人行天桥不利于人流的组织公路护栏严重影响项目形象用地面积有限，规模受限各功能物业的相互干扰与影响湘泉步行街影响北面商业价值销售和招商压力大零售市场竞争激烈街铺消费观念根深蒂固缺乏领袖商家形态需要升级业态需要整合颠覆·重铸·再造锤炼项目发展核心战略从量变到质变从体量到当量从传统街铺到现代商业卖场从批零市场形态到专业卖场从粗放到科学业态布局从单一购物到集吃购娱为一体的生活业态从地段价值到综合价值指数从单纯卖场到引领生活方式从实用功能到城市文化功能从房地产开发到城市运营从物质消费到时尚领引重铸城市中心引擎再造吉首商业领袖现有商圈格局人民路武陵

7、路商圈核心：吉首商业城未来商圈商圈核心：本案！人民路武陵路项目定位城市中心引擎吉首商业领袖产品定位吉首首座中庭式MALL在中国的一个人口二十万以上，社会消费品零售总额5亿以上的三四级城市建设一个ShoppingMALL，操作得当，她必将成为这个城市的象征与商业的形象代表！——摘自《中国MALL思考》…业态定位综合型档次定位中高档环境定位体验式情景功能定位吃住游购娱商场运营五大统一法则边城新天地消费者定位旅游性消费圈层来湘西部旅游的人士经常性消费圈层吉首城区人口固定性消费圈层本项目周边2公里内人口基本性消费圈层花垣、凤凰、保靖、泸溪业态布局建议一床上用品数码类家用