淮安中南世纪城项目前期策划研究 (NXPowerLite)

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1、淮安中南世纪城项目前期策划研究研究路径项目属性研究界定城市研究区域研究房地产市场研究细分市场专题研究开发目标核心问题界定项目定位产品建议启动区产品建议开发时序项目重点提示物业形态产品组合商配规划体量比例建筑风格景观建议物管建议产品形态、组合及体量价格预判户型比例户型平面配套建议示范单位建议研究路径项目属性研究界定城市研究区域研究房地产市场研究细分市场专题研究开发目标核心问题界定项目定位产品建议启动区产品建议开发时序项目重点提示物业形态产品组合商配规划体量比例建筑风格景观建议物管建议产品形态、组合及体量价

2、格预判户型比例户型平面配套建议示范单位建议项目属性/区位-交通项目所在位置生态商务新城老黄河里运河钵池山公园区位：本项目位于规划市体育中心北侧、宁连一级公路东南侧，京杭大运河西南侧。距淮海广场市中心约8公里，距楚州主城区约3.5公里，距经济技术开发区约6公里。区属：本项目用地从行政区划上看属于楚州区；依据新一轮的城市总体规划本项目属于新近规划发展的淮安新城都市居住区；交通：项目地块紧邻宁连公路，能够快速连接主城、开发区以及板闸政务中心。目前，基地现状为农村，公交体系尚未形成。未来，规划中的地铁1号线在项目

3、西侧的体育中心设有站点。体育场馆650亩安置房约500亩市政府绿地项目项目属性/四至-现状四至:项目地块东临京杭大运河，南接规划中的枚皋中路，东靠规划建设中的体育中心，北连宁连公路，拿地面积约1071.05亩。现状：项目周边道路除宁连公路外，均为规划道路。其中，项目南侧规划的枚皋中路将穿越京杭大运河和里运河，与市政府所在的行政商务中心相连接。目前，贯穿京杭大运河和里运河的大桥正在修建中。项目西侧的体育中心内部拆迁工作已完成，已圈地建成围挡。本项目地块内部的拆迁工作正在进行中。项目基地内在建体育场宁连公路在

4、建枚皋路跨河大桥项目属性/出让背景-规划指标出让背景：本项目土地的获取方式是由中南集团按照BT投资模式建设淮安体育中心，依据完成投资额，通过市场分期取得体育中心周边土地。依据前期投标结果，本项目的地价达到105万/亩。土地实际取得时间约在一年后。规划指标：总占地面积：71.4公顷用地性质：居住、商业、办公建筑容积率：不大于2.2建筑覆盖率：按控规（控规不详的按江苏省城市规划管理技术规定）结合淮安城市新一轮的城市总体规划，并依据对项目属性的层层分析，可以初步判定本项目开发属于：新兴片区的综合开发城市综合体规

5、模打造研究界定/本项目前期策划的关键性因素分析KPI分析淮安城市发展概况淮安宏观经济环境淮安城市发展规划淮安城市竞争力分析1城市分析淮安新城发展规划淮安新城发展现状城市新区发展规律研究本项目发展背景分析2区域分析淮安房地产市场综述各板块房地产市场概况土地市场运行情况消费者购房特征分析3房地产市场分析普通住宅市场研究酒店式公寓市场研究类别墅市场研究商业市场研究写字楼市场研究酒店市场研究4市场细分专题研究城市分析11-1淮安城市发展概况/地理区位南北枢纽咽喉之地交通要道■淮安位于江淮平原东部，江苏省中部偏北，

6、地处以上海为龙头的长三角地区。■淮安南经扬州可通往省会南京市及苏南地区，东与盐城市接壤、西与西南接安徽省，北可通往宿迁、连云港及徐州、山东等地，为连接江苏南北的咽喉之地。■淮安地跨淮河两岸，是我国重要的南北地理分界线。淮安是江苏省“三圈、五轴、四沿”战略政策概念低谷区三圈——南京都市圈、苏锡常都市圈、徐州都市圈五轴——沪宁城镇聚合轴、宁通城镇聚合轴、连通城镇聚合轴、新宜城镇聚合轴、徐连城镇聚合轴四沿——沿江、沿沪宁线、沿东陇海线、沿海2008年9月7日，国务院发布了《关于进一步推动长江三角洲地区改革开放和

7、社会经济发展的指导意见》，确定长江三角洲地区的范围为上海、江苏、浙江两省一市，并明确提出了指引该地区协调发展的指导意见，使得长江三角洲地区的整体发展第一次从国家战略层面得以具体的明确。淮安市将告别“观察员”的传统角色，融入长三角发展，给淮安提供大发展的重要机遇。位于江苏中北部位于苏北中部1-1淮安城市发展概况/历史人文&行政区划运河之都文化名城名人故里■淮安具有2200多年的悠远历史，有着丰厚的文化底蕴与浓郁的人文气息。明清时期与苏州、杭州、扬州并称运河沿线“四大都市。■淮安城区，大运河、里运河、古黄河、

8、盐河四条河流穿城而过，形成“四水穿城”的城市景观。■淮安也是大军事家韩信、大文学家吴承恩和新中国开国总理周恩来的故乡。■淮安还是我国四大传统菜系之一“淮扬菜”的主要发源地。江淮重镇五区四县交通便利■淮安现辖清河、清浦、楚州、淮阴及开发区五区和涟水、洪泽、金湖、盱眙四县。■全市总面积10072平方公里，市区总面积3171平方公里，市区建成面积110平方公里。根据规划，近期（2015年）城市建设用地规模为180平方公里；中期（20