裙楼商业及塔楼部分可行性论证方案

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1、西部泰华城项目裙楼商业及塔楼部分可行性论证方案2010年2月2009中国华南房地产策划代理公司品牌TOP10（品牌价值2.48亿）谨呈：山东世纪泰华集团弱势区域的房地产开发与成熟区域的开发有何区别？目录contents1234愿景与目标现状剖析核心问题构建解决策略项目综合体发展愿景对于企业：打造泰华综合体样板巩固泰华在潍坊综合体开发领域的地位形成可以复制的综合体开发及运营模式对于城市：缔造潍城区域核心、潍坊商业次中心打造潍城对外展示的窗口和名片提升潍城城市功能和城市形象对于项目：成功实现项目开发运营保证项目的绝对成功

2、而非风险成功！终极目标现实目标1、整体快速销售，以回现为第一目标2、在住宅迅速出货，确保资金安全的情况下，3层商业裙楼、27层塔楼、2条商业街实现项目的最大化开发收益弱势区域的房地产开发与成熟区域的开发有何区别？目录contents1234明确愿景与目标现状剖析核心问题构建解决策略——项目周边路网发达，交通便利。周边的交通系统能够为项目的商业带来一定的人流。——周边教育设施较完善，但是商业、餐饮、娱乐等配套设施匮乏，为项目开发商业中心提供了先决条件。——项目地块整体居住条件良好，局部区域容易受到沿街商业和道路交通噪音

3、的影响。交通条件良好生活配套匮乏城市近郊综合体开发项目地块现状项目界定弱势区域的房地产开发与成熟区域的开发有何区别？目录contents1234明确愿景与目标现状剖析核心问题构建解决策略客户要求要保证项目的绝对成功项目的酒店物业不用考虑产品的调整以利于项目销售为首要准则希望项目树立潍坊综合体项目操作的典范约束条件住宅、商业裙楼及塔楼的外立面目前已经确定，只考虑内部结构的调整企业背景泰华城是世纪泰华集团在潍城区的第一个项目，且为含住宅、酒店、商业等多种物业的综合体项目。客户要求、约束条件、企业背景三层商业裙楼的定位？针

4、对项目所在区域的现状，商业裙楼的发展方向？核心问题界定核心问题分解本次报告涉及的三个核心问题及分解如下潍坊市场存在哪些商业机会？沿东风街的住宅底商和项目中部的南北商业街适合做什么？东风街住宅底商适合的定位？项目中部南北商业街适合的定位？东风街住宅底商及商业街的产品建议？项目27层塔楼部分适宜做什么产品？是否适合做公寓产品？是否适合做写字楼产品?现有产品如何调整才能适应快速销售的要求？弱势区域的房地产开发与成熟区域的开发有何区别？目录contents1234明确愿景与目标现状剖析核心问题构建解决策略解决核心问题1项目三

5、层商业裙楼部分除大卖场外如何定位，产品如何规划？三层商业裙楼的定位潍坊市在售商业项目及代表性商业街调研潍坊市专业市场调研裙楼物业发展方向判定裙楼商业市场定位产品建议潍坊商业市场现状分析潍坊目前存在的两大商圈，老中百商圈和新华路商业带商圈。老中百商圈一个是传统的市级商业中心，辐射范围涵盖市区大部分地区；新兴的新华路商圈目前来看主要服务范围在奎文及高新区，主要位于新华路两侧区域。潍坊其他区域尚未有集中的商业中心，部分地区的商业仅仅为社区商业。城市西部暂无较集中的商业物业聚集地。老中百商圈？潍坊目前存在的两大商圈，老中百商

6、圈和新华路商业带商圈。城市西部暂无较集中的商业物业聚集地。潍坊在售商业项目分析选取标准：项目周边无大型商业项目，因此选取鲁发名城的社区商业配套及奎文区在售商业项目进行比较分析。鲁发名城中亚商贸城新天地购物广场万兴隆广场V1广场五道庙商业街潍坊在售商业项目分析项目名称项目总建面商业性质商业总建面面积划分商铺规划新天地购物广场18万平方米高层住宅底商5万平米单店建筑面积150平米左右三层，单层16670平米左右。一层层高4.2米，二、三层4.8米万兴隆广场7万平方米高层住宅底商4万平米单店以39平米的沿街底商为主；中央广

7、场约909平米沿街三层V1广场8万平方米纯商业8万平米地下一层内街15-20平米单铺地下一层56000平米；畔船型近1500平米中亚商贸城13万平方米高层公寓商业6万平米单店建面103平米地上三层，地下一层鲁发名城近100万平方米社区配套，底商和沿街商业4万平米30-70平米层高4.2米五道庙商业街70万平米商业街40万平米未定未定潍坊在售大型商业市场多是与住宅搭配销售，以底商形式出现；单铺面积主要为100—200㎡；社区配套型商铺功能仅为满足社区内需求，多为单层面积在30—70㎡左右的小型商铺。潍坊在售商业项目分析

8、项目名称销售价格租金销售率经营业态新天地购物广场一层28800，二、三层10000-14000.三层连卖均价16000未定70%一层化妆品、服装、皮具、皮鞋等；二层服装、婚纱影楼等，三层书店、健身俱乐部等万兴隆广场外街三层连卖均价8000-10000；内街一层7000-8000，二层4000-5000，三层3000未定70%民俗古玩工艺品为主，