地产策划攻略房地产策划道、法、术漫谈

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1、12008.7.24房地产策划的“道、法、术”漫谈——献给在煎熬和困苦中执著奋进的地产策划人王志纲1955年生于贵州，现任王志纲工作室首席策划。1982年毕业于兰州大学经济系，1982年至1984年，从事经济理论研究工作；1985年至1994年任新华社记者，1994年下半年成为独立策划人，1998年被推选为贵州省政协委员；2000年和2001年应邀担任广东私企商会和广东工商联直属商会首席顾问。李忠1973年出生于山东临沂，现任华高莱斯国际地产顾问（北京）公司董事总经理。1993年，获得上海同济大学建筑系建筑学学士，1994年至1996年

2、，在美国、德国接受金融工程、城市学等多项培训1996年至1997年底，任职于恒基中国集团，1998年至今，作为华高莱斯国际地产顾问有限公司派驻北京区董事总经理。李国平出生于上海，1985年毕业于上海复旦大学，现任高策地产顾问公司董事长，思源经纪首席顾问曾在深圳大学从事多年营销管理教学、研究工作。92年创业开办市场研究顾问公司，1998年加盟思源集团。引子3不知道他们名字没关系，至少应该知道他们是——做房地产策划，而且有点名气。房地产界的“神龙大侠”我们能成为神龙大侠吗？4策划界——武林高手云集，谁与争锋5“阿宝——这个连自己脚趾都看不见

3、的家伙”神龙大侠6神龙大侠——做梦梦见武功，而不是梦见面条。“我私家汤的绝密食材就是什么都没有，你认为他特别了，他就特别了。”——阿宝的爸爸只要有信念，并不断练习，永不言败，下一位地产策划神龙大侠就是：你资质如何不重要基础如何不重要经验有无不重要入行长短不重要7目录CONTENT1432房地产策划的困境及疑惑房地产策划“术”及练习要点房地产策划“法”及练习要点房地产策划“道”及练习要点5房地产策划练功的辩证法8房地产策划的困境及疑惑面面俱到与重点突出的兼得？研究面面俱到，汇报重点突出！挖空心思得到的创新亮点，甲方视如粪土？只有甲方认可的

4、亮点才是亮点！辛苦而成的报告，甲方弃之如敝履？基础工作不仅为甲方也为自己！腰酸背痛，思维停滞，还要熬夜加班？阿宝，忘了其它的事情，你的使命一直都在向你召唤！9目录CONTENT1432房地产策划的困境及疑惑房地产策划“术”及练习要点房地产策划“法”及练习要点房地产策划“道”及练习要点5房地产策划练功的辩证法10术房地产策划不是一门专业，而是围绕房地产项目提供的一种全面、立体的综合服务。知识：建筑、规划、房地产管理、市场营销、经济、法律、社会学、地理、历史等等。技能：word、powerpoint、excel办公软件、photoshop、

5、CAD、摄影等熟练应用。11知识储备知识爆炸时代，“学富五车、才高八斗”，也许真的成为历史了。F·L·赖特、勒·柯布西耶、W.格罗皮乌斯、埃比尼泽·霍华德南人不识“邯郸”、北人不识“盱眙”。县、（县级）市、区；直辖市、地级市、县级市；GDP、GNP；M0、M1、M2；边际效益；同比、环比；都市圈、首位度；营业税、增值税、所得税；超额累计税率、超率累进税率；12Case:廊坊市固安小镇项目城市发展的阶段性理论阶段城市化水平特征初始阶段<10%前工业化社会。以乡村聚落为主加快启动阶段10%－20%工业化初期。出现人口规模50万以上的大城市加

6、速发展阶段20%－65%工业化社会。出现人口规模数百万的大城市，甚至1000万的特大城市郊区化阶段>65%后工业化社会。城市人口增长减缓、停滞，中心城区的人口不断向郊区扩散14范登博格：城市发展四阶段类型阶段类型人口变化中心城区外围郊区都市地区传统城市化城市化绝对城市化++-+相对城市化++++++现代城市化郊区化相对郊区化++++++绝对郊区化-+++逆城市化相对逆城市化--+-绝对逆城市化------再城市化绝对中心化------相对中心化+---15霍尔：城市变动模型绝对集中相对集中相对分散绝对分散逆城市化16城市生长路径模型北京

7、城市化进程判断从1985年开始，北京的城市化水平超过了60%；从1991年开始，北京的城市化水平超过了65%。18北京1964－1982年（左）、1982－1990年（右）按区县的人口变动情况不同地域圈层居住人口的变化19不同时期的人口变化中心区近郊区远郊第1圈层远郊第2圈层1982－1990增长量（万人）-8.2114.937.914.2增长率（%）-3.3840.4813.6911.82年均增长率（%）-0.434.341.621.411990－2000增长量（万人）-22.2240.053.24.0增长率（%）-9.5060.15

8、16.932.94年均增长率（%）-0.994.821.580.29本区域不同地域圈层居住人口的变化注：本表将远郊区的延庆、怀柔、密云、平谷四区县析出，作为第2圈层。20北京城市化进程判定1990年代，北京