天津商业地产研究报告

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1、会凌机构□厦门会凌投资顾问有限公司市场调研专题研究报告（商业地产篇）目录第一部分天津宏观经济环境分析…………………2第二部分天津商业地产市场专题调研分析…………8第一章天津商业地产发展现状概述……………………8第二章天津市商场百货业研究分析……………………14专题—对天津商场百货业区域外客源的思考………………………39第三章天津商业街发展调研分析………………………41第四章天津市超市卖场调研分析………………………64第五章各区域商铺市场调研分析………………………73第六章项目所在区域商业调研分析……………………91第七章天

2、津市综合体项目发展状况分析………………97专题—未来商业地产市场发展展望…………………………………1011会凌机构□厦门会凌投资顾问有限公司第一部分天津宏观经济环境分析天津作为环渤海经济区的领军城市，未来的“北方经济中心”，近年来已经从一个传统的工业城市逐步演变成为以电子信息、汽车、冶金、化工、生物技术与现代医药、新能源及环保等六大优势产业的集中和布局的新兴工业基地。近年来，天津的国民经济在以天津港、天津经济技术开发区和天津港保税区为骨架的天津滨海新区的带动之下，正呈现出飞速发展的态势。天津的国民经济在近年来持续了良好发展

3、的态势。尤其是在2003年开始规划并建设以天津港、天津经济技术开发区和天津港保税区为骨架的天津滨海新区以来，在滨海新区强大的招商引资能力和工业产出的带动之下，2006年末天津的国民生产总值已经比2002年同期翻了一番。一、国民生产总值持续增长图12会凌机构□厦门会凌投资顾问有限公司2000-2007年上半年天津市GDP增长情况5000450004500400004000409613500035003500030000300031550258742312.1625000亿元2500元223804337.73200002000

4、20154179931500015002447.663663.910002084.662931.81000016391840.15005000002年002000年2001年22003年2004年2005年2006年上半年年7GDP（亿元）人均GDP（元）200（资料来源：天津市统计局）2007年上半年，天津的城市经济总量更是保持了持续攀升的态势，产业结构也得到稳步改善，地区生产总值完成2312.16亿元，比上年增长14.5%。第二、三产业在国民经济中占据越来越大的比重。全市地区生产总值达2312.16亿元，按可比价格计算

5、比上年增长14.5%。其中第三产业完成增加值903.53亿元，同比增长的比例为12.4%。小结：随着天津作为“北方经济中心”的城市建设序幕的拉开，天津将利用自身的区位优势和新兴的强大工业布局逐步发展成为我国北方对外开放的标志性区域和除北京以外的一个新的经济增长点。3会凌机构□厦门会凌投资顾问有限公司二、居民收入水平增长明显，消费能力进一步增强图204-06年居民人均收入和消费性对比300002500020000150001000050000单位：元2004年2005年2006年人均劳动报酬210452392927252人均

6、可支配收入114671263914283人均消费支出8802965310548（资料来源：天津市统计局）对比天津市2004到2006年三年的居民人均收入和消费支出状况，可以发现一直处于一种比较明显的增长态势。尤其是2006年的涨幅更加明显。这当中既有整个国民经济稳步上升的拉动，也有诸如公务员工资上涨、企业员工收入增加等因素的支撑。图34会凌机构□厦门会凌投资顾问有限公司07年上半年天津市居民人均收入对比77058000750070006579.8单位：元650060002006年上半年2007年上半年居民人均收入（资料来源

7、：天津市统计局）2007年上半年,天津市城市居民人均可支配收入7705元，同比增长17.1%.06年天津市居民全年可支配收入为14283元,随着国民经济的不断增长,07年全年城乡居民生活水平将不断提高,人均可支配收入将会再创新高。三、商业市场繁荣，市场收益增幅明显图45会凌机构□厦门会凌投资顾问有限公司04-06年社会消费品零售额对比分析1500100050002004年2005年2006年社会消费品零售总额1052.71190.061356.79批发和贸易零售总额831.9961.731143住宿和餐饮零售额132.87

8、159.49209.97单位：亿元（资料来源：天津市统计局）通过连续三年的对比，可以看出天津的商业零售业保持了较为快速的增长速度。其中2006年的增速更加明显。这与天津城市的国民经济发展和人民收入水平的提高有很大的关系，另外，天津的商业市场对周边省市产生的辐射作用也随着天津城市发展有很大程度上的加强。结