某综合体项目阶段性营销推广方案广告

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1、.天水弘浦·幸福广场阶段性营销策略推广计划（2009年2月-2009年6月）南京润美地产机构天水弘浦·幸福广场项目组2009年2月14日..一、前言本案于去年12月初正式开放项目营销中心，开放以来项目的各类物业均受到购房者的广泛关注，客户来访较多。同时，借助元旦首届房展会的良好契机将项目正式推向市场，扩大了项目的影响力和知名度，也为项目后期入市做了极好的铺垫。春节的良好时间节点，也为本案积累了一批意向客户。而在整体大环境相对低迷的情况下，针对目前项目尚未开盘，现有积累的客户有潜在流失的可能性，为了在短时间内迅速抢占洪泽房地产市场，吸引原先积累客户持

2、续关注的同时，挖掘更多的潜在客户，扩大幸福广场形象和品牌在市场上的影响力，促进认筹期、开盘期的客户实际转化率。就当前的项目现状和市场形势，特制定该针对前期主推商业的营销推广方案，还有相应的营销推广活动。二、客户积累反馈自2008年12月9日项目售楼部对外开放以来，在市场推广有限的前提下，截止2009年2月10日共登记来访客户482组。其中09年1月至2月初，借助元旦房展会和春节两大重要节点，客户来访统计量较多。从前期客户积累信息综合反馈来看，可以看出以下几点客户情况（详细客户分析见《来访客户分析总结报告》）：（一）物业需求构成因住宅是大众型需求产品

3、，市场的普遍关注度较高。同时，由于本案商铺地段商业价值的唯一性，也受到市场的普遍关注。（二）客户年龄构成购买商铺的来访客户年龄多集中在30-50岁的中年阶层，该阶层的消费者有一定的资本积累，且投资意识较强。（三）客户职业构成1、个体户和私营企业主；2、行政单位公务员和政府事业编制人员；3、单位效益较好的企业职工等。..（四）客户购买动机由客户反馈信息进行综合分析后，可以看出客户购买商铺的主要动机是用来投资，而也有一批个体户的购买动机是用来自己经营，总体投资购买导向较为普遍。（五）商铺面积需求来访客户的商铺面积需求以中等面积为主，80-100㎡、10

4、0-110㎡两个面积区间段是客户需求最大的区间段。同时，少部分大客户对商铺面积需求较大，都在200㎡以上。（六）商铺价格预期来访客户对本案商铺的心理价位普遍较低，心理价位在6000元/㎡以下的达到四成以上。因此，在后期推广中，应注重产品形象的整体提升，提高本案在消费者心目中的心理价位。三、商业销售策略建议(一)主力商业部分项目北侧为两大主力商业区，现苏宁电器已确定入驻，另多家商贸百货商场已与公司接洽，未来两大主力店招商完成后，将形成本案的主要商业支撑。对于这两大主力商业街区，因单层面积大，整体销售难度较大，因此当前主力商业部分最大的难题是商业经营的

5、问题，建议对这一部分的商业采用招商先行、先租后售的营销策略。即对两大主力商业先招商，待主力商业招商完毕开始经营，带动整个商业街区的人气和商业价值，届时再将主力商业部分对外出售。（二）街区商业部分本案的街区商业规划都为两层，针对双层商铺，销售上建议采用“尽可能去化二楼商铺”为原则的混搭销售策略，即购买者可以一次性购买1间（或更多）底层商铺+2间（或更多）二层商铺，快速去化二层房源，剩余一层可加价卖出。混搭销售策略优势在于：1、销售方式灵活；2、去化速度快，便于资金回笼。..四、推盘计划建议根据项目现状和市场状况，本案商业推盘计划遵循以下原则：就近销售

6、原则——靠近售楼处的地块率先推售快速回笼资金——临近东风路繁华部分的先推售率先抢占市场——低总价，区位佳的商铺先推售保证充足人气——一期的旺销能保证项目的充足人气，给后期销售提供保障结合上述推盘原则，将本案商业划分为四大组团街区：A街区：精品服饰街区B街区：数码电子街区C街区：娱乐休闲街区D街区：特色餐饮街区推盘次序依次为：A街区—B街区—C街区—D街区。五、入市时机建议项目年前已经进入施工阶段，同时通过前阶段的元旦房展会的宣传，项目已在市场上引起一定的关注，但全面推广并未展开，市场关注度未达到预期设想。项目还需经历一个全面的包装推广期，需要进一步

7、提高项目认知度和知名度，持续积累客户。同时房地产..销售季节性特征较明显，必须抓住有利的营销时机，尽快抢占市场先机，以实现资金的快速回笼。因此根据项目的工程进度及营销节点，本案建议4月5日开始认筹，认筹时间持续到5月31日，6月6日解筹（即开盘）。六、阶段营销推广节点划分认筹前准备阶段：形象推广、广告宣传、认筹活动准备、VIP活动推广认筹阶段（4月5日VIP首发）：VIP首发、VIP活动持续推广、VIP客户意向房号摸底（客户升级）、价格策略制定VIP解筹即开盘：解筹活动、销售控制2月15日——3月31日4月1日——5月31日6月6日前提：营销中心启

8、动、销售物料准备齐全前提：认筹物料准备到位，项目已树立一定知名度；客户累积达一定数量。前提：项目工程达预售条件；销售证件及