衢州市商业街项目提案

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1、NewTradeStreet（NTS）——新商业主义街区江南蝶策划作品背景再造衢州商业新风尚江南蝶策划作品1、经济背景江南蝶策划作品2006年据城市住户调查，人均可支配收入达到14541元，比上年增长11.8%，人均增加1535元。收入结构水平（元）增长%人均可支配收入1454111.8其中：人均工薪收入110257.3人均财产性收入77385.6人均转移性收入322922.1稳步攀升的衢州经济资料来源《2006衢州政府统计》收入结构及增长情况表：江南蝶策划作品消费观念不断升级衣着消费档次提升，品牌服装比重上升

2、。2006年市区城市居民人均用于衣着消费支出为996.15元，同比增长8.6%，占消费支出的比重为9.6%，同比上升0.5个百分点。居民购买服装途径在专项卖店、大型商场的比重上升，小商场、小商品市场比重减少，表现在城市居民衣着消费品牌意识增强，追求时尚，突出档次，时装化和个性化的特征。资料来源《2006衢州政府统计》江南蝶策划作品口袋越来越鼓2006年人均可支配收入，占调查总户数20%的低收入家庭为5293.76元，同比增长5.6%；占20%较低收入家庭为9083.35元，同比增长9.4%；占20%的中间收入家

3、庭为12617.55元，同比增长11.3%；占20%的较高收入家庭为18152.64元，同比增长10.7%；占20%的高收入家庭为29902.41元，同比增长17.6%。资料来源《2006衢州政府统计》江南蝶策划作品倒三角形的社会阶级结构高20%29902.41较高20%18152.64中间20%12617.55较低20%9083.35低20%5293.76低收入：40%中、中高收入：60%江南蝶策划作品2、城市背景江南蝶策划作品衢州市属于中国的二三级城市典型的“单核”发展模式，市民的吃，购，游，娱围绕“步行街

4、—南街”核心商圈，并已经形成了强大的消费习惯。虽然街容街貌杂乱，品牌鱼龙混杂，人流车流略显拥堵，但是业态组合齐全，城市功能齐全。江南蝶策划作品任何偏离核心商圈的商业经营项目，势必受到来自传统消费习惯上的巨大抗性，消费习惯上的抗性又必将会带来招商上的阻力。改变消费者的心理距离，引导消费者的逛街购物习惯是项目经营成功与否的关键。江南蝶策划作品3、项目背景江南蝶策划作品选择购置核心商圈外围的街道，作中长线的地产炒作，希望借助手头现有的服饰品牌资源优势，对该地段进行三年的经营培养，聚集人气，带旺地段，从而达到让物业增值

5、的目的。江南蝶策划作品第二商的地产炒作类项目项目性质江南蝶策划作品客户需求通过成功的物业炒作与经营，再造衢州商业的新风尚、新亮点，在广盈街聚集人气，带旺地段，从而实现物业增值，三年后以预期价位脱手，获取价差利润。江南蝶策划作品在这种情况下，显然我们需要再造一个巅峰打造衢州商业新风尚、新高地江南蝶策划作品项目剖析拿什么来献给我们的“爱人”？江南蝶策划作品项目SWOT分析优势1、手头现有服装品牌资源优势2、经营投资者具有很高的时尚理解劣势3、KFC和联华超市进入4、项目周遍交通便利2、产品均为底商，面积和形态受限制

6、不适合上下通透的经营业态1、偏离步行街—南街已经成熟的核心商圈3、项目规模偏小，不易产生规模吸引力4、项目产品外立以及景观不具吸引力机会1、步行街—南街核心商圈杂且乱3、衢州城市发展滞后，缺乏时尚元素4、城市发展，城市人员素质提升带来的消费与品味升级消费惯性、惰性导致地段萧条，旺不起来。2、核心街区缺乏能够驻足、调整购物疲惫的休憩设施和公共场所。5、开发商前期推广，已经产生了第一印象为二次推广做形象变更带来一定难度威胁江南蝶策划作品解决好一对矛盾将优势资源转化出来，融入到产品中，去解决，攻克衢州城市发展滞后与品

7、味消费升级之间的矛盾。江南蝶策划作品项目定位一定是服装业态链条的高端，时尚端项目经营关键是对消费者消费习惯的引导，打破原有的消费惯性和惰性。将这两个完美结合是策划的重点、难点，如何结合？江南蝶策划作品“三个结论”和“两个理念”江南蝶策划作品差异化与亮点要对抗“单核”城市商圈的消费惯性，项目本身需要具有鲜明且差异化十足的亮点，才能形成吸引力。必须为项目打入衢州市尚且不具备的都市时尚元素，导入经营主题，将项目激活。结论1江南蝶策划作品高端突破本项目在步行街—南街核心商圈的业态和品牌的基础上进行提纯，提精，同时引入衢

8、州尚不具备的高端品牌，在本商业街垄断唯一经营，以提升形象。唯有高格调，高形象，时尚化，国际化才有出路。结论2江南蝶策划作品聚焦项目定位唯有聚焦方有出路，包括业态的聚焦和人群的聚焦，业态不易放的太宽，放宽了虽然会增加综合竞争力，但是却会失去规模竞争力。结论3江南蝶策划作品二次开发理念要把我们自己定位为项目的第二开发商，对项目进行二次开发，挖掘第一开发商未未挖掘充分的利润。理念1江南蝶策划