世联地产-主题地产发展

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1、世联地产主题地产发展模式研究7/17/2021主题地产盈利模式存在形式经营核心式主题公园度假村销售核心式高尔夫球会教育产业主题地产按其盈利模式可分为两种销售核心式主题地产能为居住地产创造需求客户高尔夫居住地产身份需求独一无二需求高尔夫需求房地产前提条件：高尔夫必须经营起来，并享有跨区域的品牌度教育产业客户居住地产利益需求直接关联需求教育需求房地产前提条件：教育必须是城市中端客户所稀缺的销售核心式主题地产是可以克服区域劣势的，它能够在区域发展起来之前为居住地产需求创造。经营核心式主题地产只能为居住房地产提供附加价值，而不能创造对居

2、住地产的需求1、经营核心式主题地产以出租物业或经营为主要收益；2、经营核心式主题地产能为居住地产带来：——提升区域形象；——完善区域基本居住条件；——形成生活休闲、娱乐、运动设施上的竞争优势；3、经营核心式主题地产为居住地产所带来的附加价值与竞争优势必须在市场需求产生后才能得以体现；经营核心式主题地产是无法克服区域劣势的，它对居住地产的附加值是必须在区域发展起来后才得以体现。两种盈利模式的主题地产与居住地产的价值关联与居住地产的价值关联盈利模式可超前于区域发展直接创造需求1、少数人专有的，并体现身份尊贵感2、利益直接关联且密不可

3、分销售核心型1、带来交通上的方便2、提供日常生活健康休闲设施3、聚集人气，完善商业配套经营核心型滞后于区域发展有市场需求后才体现附加价值对地产的作用主题地产经营核心式主题公园度假村销售核心式高尔夫球会教育产业主题地产发展模式——销售核心式销售核心式——高尔夫球会国内高尔夫分布国内高尔夫球会主要集中在广东、北京、上海、海南、福建，其他省分布较少。分布特征主要为经济发达城市和滨海城市、旅游城市。销售核心式——高尔夫球会成功开发居住地产的典型案例：深圳观澜高尔夫项目简介：规划用地面积10km2，目前已建成5个标准球场，计划再建5个标准

4、场。1995年正式开始高尔夫球会经营，目前有会员3500个左右。平均每年投资3个多亿。1998年开始开发观澜豪园，一期和二期开发的别墅和洋房在楼花阶段销售率就达70％，封顶后达到100％。成功开发居住地产的关键因素：成功经营起高品质的国际高尔夫球会。经验借鉴：先成功经营高尔夫球会，再开发居住地产。以高品质的商务度假为经营核心。销售核心式——高尔夫球会开发居住地产失败的典型案例：深圳龙岗植物园高尔夫项目简介：规划用地面积2.56km2（3700亩），目前已建成27洞球场。1994年在正式开始经营，目前仍未取得正式执照，但已有会员1

5、900多个。2001年开发17栋美式别墅，至今销售率为零。失败的的关键因素：未建立起高品质的高尔夫球会。经验借鉴：非正规经营，以低价无限制吸收会员，无法建立品质感。销售核心式——高尔夫球会国科国际高尔夫项目简介：位于德州齐河县，黄河经济开发区，距济南市中心车程40分钟，总占地7200亩。一期占地3300亩，规划有高尔夫球场1300亩，占地500亩的国际酒店和建身娱乐城，高尔夫别墅1500亩。首期开发215栋（420亩）别墅。销售艰难：销售20%左右，而且大部分为非市场行为。关键原因：在未成功经营高尔夫以前销售居住地产，销售情况不

6、理想是意料中的。高尔夫开发关键因素关键因素城市条件中心城市海滨城市外籍人士活动频繁（一般外资利用额25亿美元以上）项目条件丘陵坡地自然景观（山、海）土地规模1000亩以上地价一般10万/亩以内开发者条件首期投资额至少2.5～3亿风险承受能力专业能力（建设、管理、经营）社会资源发展可能性的判断因素开发高尔夫进入门槛高，市场风险大。主题地产发展模式——销售核心式3、主题地产经营核心式主题公园度假村销售核心式高尔夫球会教育产业销售核心式——教育产业分类教育层次典型案例高等教育（大学城）专科、本科、研究生、成教珠海唐家湾大学城上海松江大

7、学城基础教育幼儿园、小学、初中、高中深圳宝安桃源居教育产业按其招生性质可分为两类教育产业——大学城典型案例：珠海唐家湾大学城项目区位：位于珠海唐家湾镇，距离市区约20km项目规模：占地16km2，规划引进10所大学，计划到2005年珠海在校大学生可达8-10万人。唐家湾开发区规划，大学园区规划翠湖高尔夫建成国际方程式赛车场、珍珠乐园建成大力建设基建设施，改善投资环境中山大学招生周边几个居住项目销售停滞发展轴1992年1995年1996年1998年2000年中山大学和高科技产业开始建设1999年发展现状：目前已有9所大学投入使用，

8、其中中山大学已招生3届。前几年中山大学附近开发的多层和别墅项目均销售停滞。翠湖高尔夫开发的别墅销售良好，客户主要是会员。和记黄埔在高尔夫旁开发的高尔夫公寓亦销售良好，客户主要为香港人。已销售的物业均与高尔夫及度假概念有关，与大学无关，打大学概念的项目都滞销。教育