金地格林小城营销策划部署

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1、金地.格林小城营销策划报告合富辉煌房地产(东莞)本方案旨在实现三个目标——实现金地在东莞的品牌战略第一个目标准确地说，是建立金地品牌与东莞市场的联系金地品牌与消费者的联系：认知——信赖——追捧金地品牌与东莞发展商的联系：认知——信赖——合作第二个目标实现金地.格林小城高速销售一期货量797套表现为进入东莞个盘销售第一名，至04年底，实现销售535套，月均145套，销售率67%实现金地.格林小城较高的价格第三个目标实现东莞中档楼盘的最高价位，预期均价3500元以上。在项目片区楼盘中，近3年中档盘的价格不超过3400元/m2，高档楼盘价位一般不低于

2、3600元/m2。本项目预期价位处在两者之间的敏感位置，实质上是要建立新的市场参照价格。本案策略将从四个方面展开——一、最新竞争环境分析——竞争态势及优劣势比较四、价格体系建议二、占位与突破口三、营销部署——品牌力、产品力与形象力研究——节点把握与重点把控——定价原则与推货走势打开地图，硝烟立时弥漫在纸上。5分钟车程半径内，有近20个在售楼盘！５min3min3min5min５min2min但真正的威胁来自四个楼盘，它们才是未来竞争的主要对手。战胜他们，就赢得东莞市场！他们的主力户型2房72-84㎡20%367套小3房93-109㎡43.1%8

3、19套大3房120-132㎡17%326套4房132-151㎡15%272套复式185-236㎡0.3%6套联排别墅220-224㎡4%71套独立别墅396-439㎡0.6%11套汇总100%1872套2房70㎡８%124套3房９0-1３０㎡８0%1240套4房130-1６0㎡１2%186套汇总100%1550套2房58-100㎡3%62套中3房107-128㎡59%1234套大3房135-165㎡30%620套复式183-267㎡8%162套汇总100%2078套3房110-139㎡64%560套4房143-159㎡27%234套5房210㎡

4、3%30套复式293—468㎡6%54套汇总100%878套竞争对手存货量分析数据截至4月18日对手余货共4822套将在下半年陆续推出，项目开盘时市场压力比以往大直接竞争对手阳光澳园，5.1期间开放样板间供参观.63%33%67%０２年至今项目所在片区主要楼盘月均总销量增量分析02年片区主要楼盘月均总销量：306套市场份额比例03年片区主要楼盘月均总销量：408套市场份额比例注:江南世家11月开盘,为使全年数值客观,取04年平均销量分析.04年至今片区主要楼盘月均总销量：461套市场份额比例片区代表性楼盘月均总销量增量分析：02-03年销量增长

5、率：33%03-04年若按同比增长预测:33%则未来增量空间为81套(542-461)宏远.江南世家档案建筑面积：27万容积率：１.7总货量：1872套最大的竞争对手。理由：目前东莞个盘销售最快的楼盘入市时间：03年11月16日，迄今整5个月已销售：洋房621套，别墅53套，月均135套属性定位：江南风情园林，中国养生住宅推广语：04年，住到江南去产品核心卖点：革命性户型设计/江南风韵园林售价：3180元/m2入市，现已升至3270元/m2竞争对手分解1中信.阳光澳园档案最直接的竞争对手。理由：项目距离最近，目标群相近竞争对手分解2建筑面积：2

6、2万容积率：1.8总货量：1550套预计入市时间：２００４年５月预计均价：３３００元/m2属性定位：出自中信源于澳洲推广语：让家成为港湾产品核心卖点：澳洲原味生活光大.景湖春天档案干扰型对手。理由：03年莞城个盘销售额最高，余势仍在竞争对手分解3建筑面积：40万容积率：2.22总货量：2078套入市时间：02年5月1日，新形象入市：03年3月19日已销售：洋房1396套，月均96套售价：2850元/m2入市，现已升至3050元/m2属性定位：白领精英时尚特区推广语：我和春天有个约会产品核心卖点：清新的园林/时尚的生活竞争环境小结莞城近3年来，代

7、表性楼盘都是集中在项目所在的区域，每年最热销楼盘的平均月销售在90-120套之间。03年，景湖春天在东城热销，强势竞争楼盘没有，江南世家直到11月中在南城推出。相较之下，本项目推出时，将面临远近更多的竞争。景湖春天到本项目推出时，预计只剩近300套尾货，主要是有硬伤的户型。竞争威胁已经不大，但广告与大幅降价的干扰仍在。江南世家热销势头不减，货量充足，仍是最大的竞争对手。但其工程进度缓慢，品质相对偏低，在与格林小城竞争中，将处在劣势。凯旋城在片区高档楼盘中，实质上是在没有同类竞争盘的状态下销售。销售速度仍不理想。当本项目推出时，对其形成的压力将更

8、大。阳光澳园是本项目竞争最为直接的楼盘，与本项目的面积区间相近，客源相近，但比本项目早3个月推出，抢占了一定先机。只要把阳光澳园的销售势头压下去，本项