物业管理处财务管理概述

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1、建设部全国房地产行业培训中心客座教授综合开发研究院（中国.深圳）地产与金融研究中心特邀研究员（PTT）国际职业培训师香港房屋经理学会联系会员xxxSteven.Y.Zhxo（香港）历思联行深圳公司董事总经理电话（Tel）：755—82361991传真（Fax）：755—82361993电邮(E-mail)：Steven369@21cn.com相关网页(web):www.szpm.net.cn(深圳物管论坛）——赵云论坛我国中等城市物业服务企业生存与发展本次演讲主要结构中等城市物业发展现状与存在的问题发展与方向－－服务、

2、经营境外物业管理服务介绍与国内环境比较中等城市物业发展现状与存在的问题1、中小城市中的物业管理服务企业管理规模与面积小2、中小城市的物业管理服务企业专业人员数量较少3、中小城市的物业管理服务企业工资收入低及劳动强度大4、中小城市的物业管理服务企业物管收费低5、中小城市的物业管理服务企业收支不平衡规模与基本情况中小城市的物业管理自1997年左右起步至今，正处于市场逐步形成、法规日益完善和从业行为不断规范的阶段。从新住宅小区物业服务到涉及范围已逐步发展到商场写字楼和综合大厦及广大的城镇居民区，物业管理作为城市规划、建设的合

3、理延伸，已成为城市管理的重要组成部分。抽样一抽样指标山东烟台江苏常州湖南株洲广东汕头物业企业数量(个）300120100172从业人员数量（名）1200015096100007000服务项目数量（个）1026599689400服务总面积（万M2)4694500023952000物业服务覆盖率70％60%67%55%企业管理规模及面积较小抽样指标山东烟台江苏常州湖南株洲广东汕头物业企业数量(个）300120100172从业人员数量（名）1200015096100007000服务项目数量（个）1026599689400服务

4、总面积（万M2)4694500023952000物业服务覆盖率70％60%67%55%企业平均人数（名）4012610041企业平均服务项目数量（个）3.4256.892.32企业平均服务面积（万M2)15.6541.6723.9511.62抽样一数据统计分析后果预测：项目初始规模不经济。中小城市物业常有项目分期开发现象，最初一段时间，由于前期投入较大，导致出现收入与支出严重不平衡的现象。一个地块往往被人为分割成几个小区，小区物业分散、出口过多，难以有效实施封闭式管理，从而增加了物业管理成本。企业专业人员数量较少全市目

5、前（注：2008年）已通过物业企业资质年检的企业共172家，其中会员企业150家，这次调查的136家，全市物业企业从业人员共15096人。数据二：常州市物业管理行业生存状况调查（摘录）人员构成按技术职称(级别)分工资收入低及劳动强度大全市物管企业职工总平均收入11720.46元/人.年，仅为常州市社会平均工资22254元/人.年的52.67%。经营管理人员平均收入16601.12元/人.年，其中：企业高层管理人员25378.04元/人.年，管理处主任(项目经理)16067.24元/人.年，管理员(主管)12381.98

6、元/人.年。管理处主任(项目经理)和管理员平均每周休息半天至一天，每天工作10小时以上。操作人员平均收入9936.64元/人.年，其中：工程维修工11797.68元/人.年，安全协管员10225.85元/人.年，车管员8902.2元/人.年，清洁工7192.94元/人.年，绿化工9157.7元/人.年。安全协管员和车管员每天工作12小时，且无节假日和加班工资，清洁工每人每天清扫范围达7000—10000平方米。抽样二：常州市物业管理行业生存状况调查（摘录）后果：…物业服务费用收费低(一)普通住宅项目1、房改房：多层0.

7、21元/月.平方米，高层0.76元/月.平方米，物业服务费平均收缴率62.28%。2、拆迁安置房：多层0.26元/月.平方米，高层0.33元/月.平方米，物业服务费平均收缴率47.63%。3、经济适用房：多层0.25元/月.平方米，物业服务费平均收缴率93.25%。(二)商品房住宅项目多层0.27元/月.平方米，高层0.54元/月.平方米，独立式住宅1.21元/月.平方米，物业服务费平均收缴率74.98%。(三)办公楼2.6元/月.平方米,物业服务费平均收缴率93.96%。(四)工业用房0.53元/月.平方米，物业服务

8、费平均收缴率96.44%。(五)学校0.4元/月.平方米，物业服务费平均收缴率100%。(六)医院0.1元/月.平方米，物业服务费平均收缴率90%。抽样二数据企业收支不平衡（抽样二数据）全市物管企业每年上缴税收都在2000万元以上，但是由于用工成本高，而物业服务收费标准低、收费率低，又缺乏政策扶持，效益普遍偏差。全市物管企业注册资