第五章：房地产经纪业务合同

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1、第五章房地产经纪业务合同合同是房地产经纪业务活动中必不可少的主要内容之一，充分掌握各种经纪业务合同，是经纪从业人员必备的业务知识。本章通过对《合同法》的导入，阐释各种房地产经纪业务合同，尤其对合同的涵义、内容、特点及类型作了重点描述。另就房地产经纪企业风险防范给予了一定的释义。第一节房地产经纪合同的涵义和作用一、合同法概论(一)、合同法的概述：1.合同的概念和特征合同又称契约，是平等主题的自然人、法人或其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系而达成的意思表示一致的协议。合同的特征：第一，合同是平等主体之间的

2、民事法律关系。合同当事人的法律地位平等，一方不得凭借行政权力、经济实力等将自己的意志强加给另一方。第二，合同是两方以上当事人的法律行为。合同的主体必须有两个或两个以上，合同的成立是各方当事人意思表示一致的结果。第三，合同是从法律上明确当事人之间特定权利与义务关系的文件。合同在当事人之间设立、变更、终止某种特定的民事权利义务关系，以实现当事人的特定经济目的。第四，合同是具有相应法律效力的协议。合同依法成立后，当事人各方都必须全面正确履行合同规定的义务，不得擅自变更或解除。当事人不履行合同中规定的义务，要依法承担违

3、约责任。2.合同法的概念和特征合同法是调整平等主体之间的交易关系的法律，主要防范合同的订立、效力、履行、变更、转让、终止、违反合同的责任等问题。第一，合同法以任意性规范为主。市场经济的本质是自由和竞争的经济，社会资源的交换应当在市场主体之间自由地进行，政府对经济活动的干预应在合理的范围内。因此，合同法采取了约定优先的原则，既有约定的依约定、无约定的依法定的规则，当事人依法享有自愿订立合同的权利。30第二，合同法以平等协商和等价有偿为原则。合同法规范的对象是交易关系，决定了合同法较之于民法的其他法律更强调平等协商

4、和等价有偿原则。3.合同的分类(1)典型合同与非典型合同根据法律是否设有规范赋予一个特定名称，可将合同分为典型合同和非典型合同。典型合同又称有名合同，指法律设有规范，并赋予一定名称的合同。《合同法》规定的买卖、赠与、借款等合同为典型合同。非典型合同又称无名合同，是指法律为特别规定，也未赋予一定名称的合同。（2）双务合同与单务合同根据合同当事人是否互相享有权利、承担义务，可将合同分为双务合同与单务合同。双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，如买卖、租赁等合同。单务合同是指仅有一方当事人承担义务的合同

5、，如赠与、借用等合同。（3）有偿合同与无偿合同根据合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价，可将合同分有偿合同与无偿合同。有偿合同是指当事人为从合同中得到利益要支付相应代价的合同，如没买合同。无偿合同是指当事人不需为从合同得到的利益支付相应代价的合同，如赠与合同。（4）诺成合同与实践合同根据合同是自当事人意思表示一致时成立，还是在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立，可将合同分为诺成合同与实践合同。诺成合同是当事人意思表示一致即告成立的合同，实践合同是在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付

6、标的物的行为才能成立的合同。（5）要式合同与不要式合同根据法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立，可将合同分为要式合同与不要式合同。要式合同是指根据法律规定必须采用特定形式的合同，例如，房屋租赁合同必须采用书面形式。不要式合同是指当事人订立的合同依法并不需要采用特定的形式，当事人可以采用口头方式，也可以采用书面形式。除法律有特别规定的以外，合同均为不要式合同。（6）主合同与从合同根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在，可将合同分为主合同与从合同。主合同指不以其他合同的存在为前提既可独立存在的合同。从合

7、同是指不能独立存在而以其他合同的存在为存在前提的合同。例如，甲与乙订立借款合同，丙为担保乙偿还借款而与甲签订保证合同，则甲乙之间的借款合同为主合同，甲丙之间的保证合同为从合同。(二)、合同的订立301、合同的内容合同的内容即合同当事人订立合同的各项具体意思表示，具体体现为合同的各项条款。在不违反法律强制性规定的情况下，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：①当事人的名称或者姓名和住所；②标的，即合同双方当事人权利义务所共同指向的对象；③数量；④质量；⑤价款或者报酬；⑥履行期限、地点和方式；⑦违约责任；⑧解决

8、争议的方法。在订立合同时，当事人可参照各类合同的示范文本。2、合同的形式合同的形式与书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。凡房屋转让合同、房屋租赁合同都应当采用书面形式。3、合同的订立程序当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。当事人订立合同，采取