天津·万科朗润园开盘热销双赢之路

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1、越自我·勇攀巅——天津·万科朗润园&假日盈润园8月14、15日开盘热销双赢之路超峰天津市场格局裂变万科润园序1西南板块升级2征战佳绩4遭遇困境5应敌方式6项目鉴赏3天津市场格局裂变房地产二元趋势天津市场二元趋势天津城市中心化及多中心化天津客户演变趋势豪宅客户特征城市别墅格局——主要取决于“家庭收入与实体经济”——主要取决于“资本游戏”和未来稀缺性房地产投资的二元性基于房地产市场的二元性，豪宅和普宅会逐步分化，差距拉大。豪宅价格普宅价格豪宅价格必然跳脱城市现有平台基于强势资源，透支未来利好其未来价格有较大的想象空间且无绝对上限。房地产的功能No.1:刚性需求NO

2、.2:高端改善投资需求A:租金回报B:升值差价刚性需求与投资需求的明显分化，城市豪宅价格平台拉升。房地产二元化趋势南京路-小白楼(160-180万㎡)金融城（130万㎡）南站CBD（300万㎡）将构成天津市区的中央商务区。友谊路鞍山西道南京路长江道南站CBD金融城小白楼环球金融中心津湾广场中粮大悦城河东万达广场大型综合体的出现，标志天津一次城市化发展进入尾声天津中央商务区日渐成规模，城市化发展日趋成熟城市化主动郊区化城市回流环球金融中心的豪宅产品客户揭示城市回流客群出现天津的城市发展阶段缺失天津处于一次城市化末端，拥有核心地段、资源的物业价值凸现，市场面临二元

3、化趋势天津房地产市场二元性城市中心化关键词：商务、商业功能强化中央商务区：海河沿线、小白楼中心商业区：滨江道-和平路-南京路多中心化关键词：特色功能强化、聚集；配套完善；居住属性老城厢板块：高端居住板块，但城市级商业商务不足水上板块：涉外旅游、政务中心功能强化，高端居住板块梅江板块：会展中心、传媒业、资源型中高端住宅天津城市住宅格局呈现两极化、高端项目中心化的特征。天津城市中心化及多中心化城际距离缩短城市群第二级价值洼地发现天津城市发展国家对于天津的支持力度加大，天津经济发展迅速，受到更多人关注。北方城市集群现象日益凸现，城市集群的号召力逐渐突出。天津则作为第

4、二级。一级城市资源外溢方向。城际交通大大拉近了津京城市的距离，交通时间缩短。对比一线城市和正在成长中的天津，价值洼地效应显现，一些有城际视野的高端客户被吸引。豪宅市场客户演变客户来源扩大化客户需求多样化投资前景显现基于天津自身发展，客户出现来源扩大化和需求多样化特点。天津客户演变趋势天津本地客户从天津环球金融中心的成交客户看，客户群呈现扩大化的特点。外埠客户海外客户1、有城际视野2、本地顶级富豪3、本土中级富豪1、亚裔客户：多为新加坡、日本、台湾客户。2、欧洲、美洲客户：多为加拿大、法国客户1、北京客户：由于工作的原因，经常来往于京津之间；2、温州、上海、浙江

5、等外地客户海外客户和以北京客为主的外埠客户进入天津市场。豪宅客户特征品质型城市别墅资源型近郊别墅别墅终极选择城市藏品别墅钻石山、海逸独栋、西康路36号1500万/套以上博轩园、路德维希、天鹅湖、紫乐府800-1500万/套朗润园、中信珺台350-700万/套碧桂园、团泊湖、东丽湖、福缇山等200-500万/套选取标准：占据城市主场、客户提及率高的在售项目2010年或2011年面市的别墅项目城市别墅格局品质型城市别墅具备很好的市场机会，逐步向城市藏品别墅过度!小结：刚性需求与投资需求的明显分化，城市豪宅价格平台拉升。天津处于一次城市化末端，拥有核心地段、资源的物

6、业价值凸现，市场面临二元化趋势天津城市住宅格局呈现两极化、高端项目中心化的特征。基于天津自身发展，客户出现来源扩大化和需求多样化特点。海外客户和以北京客为主的外埠客户进入天津市场。品质型城市别墅具备很好的市场机会，逐步向城市藏品别墅过度!西南板块升级西南板块格局板块价值中北镇发展进程完善配套公元2005年中国·天津·西部新城万科、招商、世联，强强联手启动天津郊区城市化，西部新城建设杨柳青华苑居住区大学城城市核心西部新城城市发展地铁1号线（延长线）海河开发金地格林世界轨道交通1号线快速路板块定位较为综合品牌开发商宝翠花都、柴楼新庄园北部板块发展始终较为迟缓，多为

7、中低端产品，靠近地铁1号线个别项目实现较高溢价GDP持续领跑教育资源丰富配套建设完善最早启动大规模的开发建设城市交通最为便捷西部板块是天津环外居住组团建设启动最早的区域，已颇具规模且发展较为成熟，堪称环外标杆南部板块是07年重点建设的环外组团，以高品质低密度产品启动地铁9号线、津滨轻轨天钢柳林副中心、空港物流带动板块发展万科魅力之城、远洋新干线、东丽湖东部板块是天津未来的发展方向，但目前还不成熟城市提速，西南板块价值凸显西部板块为最早启动、距离城市最近、最成熟、开发最成功的板块城市半径102030单位：km200020052010预计2011年，天津城市半径会

8、增加至15km。城市发展提速区域所在地