房地产精装修的系统化设计管理

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1、房地产精装修的系统化设计管理主讲人陈现培SPEECHMAKER

2、XIANPEICHEN清尚博尼精装设计总工程师目录第一部分：房地产精装的市场定位与原则一、市场、项目定位（一）：精装修的市场定位---提升对精装价值的认知能力（二）：精装修的项目定位分析----提升市场研究的能力（三）、户型优化设计的原则----提升把握客户需求的能力第二部分住宅精装项目的设计与管理（一）：户型优化设计的操作技巧---提升精准产品定位的能力（二）：分类设计案例分析（三）：精装设计项目程序化管理---提升精装设计管理的能力（四）、户型优化设计的成本关系---提升精装成本控制管

3、理的能力（五）：总结与回顾第一部分房地产精装修住宅优化设计的市场房地定位与原则一、市场、项目定位（一）：精装住宅优化设计的市场定位---提升对精装价值的认知能力（1）、住宅精装发展方向、思考基础、方法及设计价值基本结论1、住宅的发展演变行业现状房地产经历了20年的发展，取得了辉煌的成就，2008年的金融危机,2009年的房价暴涨，2010年的政府新12条调控政策的来临，正在影响着我国房地产市场的发展走向。使整个行业在短短的几年过去，，市房地产市场一波三折由于中国特殊的经济政策，房地产市场在短时间内，又将是一场新的变革。中国每年城镇住宅竣工面积的供应量约

4、占全球的一半，在这建筑大跃进非常时代，也是留下最多住宅建筑遗产的年代。以往大部分的住宅产品设计是“箩卜多了不洗泥”的产物，房地产市场的繁荣，使建筑设计变成了拼装生产流水线，对室内空间各个方面的精细化设计缺乏仔细的研究和推敲（包裹建筑、结构、水、电、暖通及设备）。目前，全国开发商的数量约有66000家，已经开始从事精装修交房的房地产商5%，在精装修领域有深入研究的，并在产品设计方面有所建树的不足0.5%。精装市场的发展将在近两年呈现出井喷状态，住宅行业的竞争，促使精装修工业化住宅产品时代的来临，也在促使着新一轮的住宅设计的技术革新，全面住宅精细化设计将成

5、为发展的方向。随着城市化进程目标的加快，目前，一些政府部门在制定的住宅开发政策时，明确规定，根据不同资质的开发企业要求有一定比例的精装修住宅推向市场。将更多的推广绿色节能、低碳减排、控制污染和建筑浪费，积极引领和推动工业化精装修住宅的快速发展，使房地产市场开发迈入一个健康有序的工业化精装修时代。住宅产品时代的来临，必须强调住宅建筑设计和室内设计形成一个完整的设计系统。要求在设计各个阶段进行全面配合，真正实现住宅设计的精细化管理，以达到住宅设计基本而现实的居住要求。住宅精装修的精细化设计已经将成为房地产开发的必然发展趋势目前，正处在于一个转型调整期，由以

6、往的半成品毛坯交房转化为全成品住宅交房的转变。政府的挑空政策，整体住宅精装修时代的来临，房地产市场将进行新一轮的洗牌。同时，促使着住宅建筑技术的升级迫在眉睫。1；建国初期，为解决人民的居住问题，使“居者有其屋”是当时的重要政治任务之一，但受到社会经济能力的限制，住宅常为多户合住，橱卫空间多为几户共用。这个时代的居住目标仅仅是“一人一张床”。没有装修的阶段2；20世纪六、七十年代，受到自然灾害和文革的影响，城市住宅建设发展缓慢。文革初期，住宅标准一度降底，到后期有所缓解。独门独户，满足家庭使用要求的小面积住宅，已成为多数人的希望。橱卫空间的独立已成为各户

7、使用的基本要求。开始进入粗装修的阶段BoloniIntegratedSoftDecoration3；20世纪70年代末到80年代，改革开放推动了经济发展，也有效带动了城市住宅的建设。“一户一套房”成为居住的目标，住宅面积比以往有所增加，住宅中的空间配置，基本能满足当时人们的生活需要，部分套型出现了独立小方厅（即餐厅），初步实现了“居寝分离”。全面进入粗装修的阶段4；1998年，我国全面推行商品房政策，城市住宅的形式大为改观。居住者的需求得到进一步重视，各功能空间进一步完善，“一人一间房”是这个时期的居住目标。套型设计也丰富起来。进入毛坯房时代5；200

8、0年以来，住宅的商品化特征越来越发明显，户型设计呈现多样化的趋势。从“健康住宅”、“绿色住宅”、“生态住宅”、“亲情住宅”、“另类住宅”到“第二居”。营销策划开始走向市场，住宅设计新概念层出不穷，居住的舒适性，健康性和文化性受到普遍关注。2003年以后，户型设计也出现了消费超前的倾向，单户面积开始增加，市场上追崇着大户型和豪宅，部分住宅开始出现精装修，以广州星河湾，北京现代城，UHN国际村，万方阿波罗计划为代表的住宅项目，拉开了精装修的序幕。北京、上海等国内主要城市率先精装修房，最初以外销房的形式推向市场，内外销并轨后高标准的项目都是以精装修形式进行销

9、售；香港和海外开发商，包括：新鸿基地产、仁恒集团、嘉里建设、瑞安等开发商所开发的项目大部分以精