成全机构苏州市亿城胥口项目定位汇报

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1、胥口项目定位汇报2008/05/20前言在接触项目至今已有4月有余，从原有的市场常规推导定位到今天的挑战型定位，是我们在不断深入理解企业、用地、市场和客户四个定位关键要素的结果，是在双方充分沟通和共同努力下形成的阶段性成果。在胥口项目的定位过程中，得到了刘总、周总和遇总等亿城领导的大力支持，并对我们的定位工作提出了较高的要求，在此表示衷心的感谢，并希望亿城各位领导针对本次定位不足之处再次提出宝贵的意见和建议。工作回顾1-152-293-184-085-16定位跳开式定位专题定向思考定位建议深化深化•市场普调•案例研究•深入调研•定向深化•产品深化•初步思路•跳开式•系统

2、梳理•产品聚焦•洋房专题定位工作流程企业营销目标构想土地产品市场客户项目分析构想验证预判定位从企业看项目……企业目标对于亿城地产而言，在本项目可实现的目标：1战略性进入吴中区2实现利润增长3提升亿城品牌在苏州的影响项目使命1对于本项目而言，在保证利润目标获取东侧地块的信心保障的前提下，速度目标重于利润最大化，而超出市场水平的销售速度是2项目后续开发的资金准备提升品牌的重要显性指标之一。3项目后续开发的形象基石速度>利润>品牌从阅读土地开始……用地区位分析相城区Â吴中概况位置:苏州市区南部高新区面积:770平方公里人口:06年末57万人古城区工业园区经济:06年GDP32

3、2亿元产业:以工业为主，旅游、房地产、商贸流通区中心等服务产业为辅木渎镇区胥口镇中项目用地位于吴中区胥口镇，胥口镇距离吴中项目用地吴区区中心18公里，属吴中区西部乡镇。用地区位分析Â胥口概况位置:苏州西郊区划:吴中七镇之一面积:总面积36平方公里人口:2007年末户籍人口3.4万，持暂住证人口5万经济:2006年全镇实现国内生产总值26亿元产业:以第二产业为主,形成家用电器、金属材料、电子资讯、服装服饰四大支柱产业。用地区位分析Â吴中西部三镇比较区域面积06地区生产总值07年人口产业发展书画产业，“两园一“文化胥口”品牌的建立；户籍3.4万38.226亿元（工业产区”，

4、家用电器、金属材通过书画产业带动全镇第三胥口镇（户籍+暂平方公里值19亿元）料、电子资讯、服装服产业发展；大力发展两翼工住=8万）饰四大支柱产业业园区户籍8万依托轻轨的建设及近年来城旅游业、服务业为主的第70.340亿元（工业产（户籍+暂市化进程，已成功接驳新木渎镇三产业发达、拥有三个工平方公里值23亿元）住+流动=21区，形成苏州西南核心重业园区万）镇，持续推动第三产业建设6318亿元（工业产以太湖为依托，以发展利用邻太湖区位和自身旅游光福镇户籍4.4万平方公里值9亿元）会旅游业、服务业为主资源，建设生态镇胥口镇目前工业产业较为发达，经济前景良好，随着未来胥口产业结构

5、的完善、木渎镇城市化向西推进，借势太湖旅游度假区的发展，必将带动胥口镇第三产业的发展。用地区位分析Â区域现状——区域环境木渎夹在旅游度假区和古镇景区（太湖、项目用地木渎）之间的工业乡镇太湖旅游度假区用地区位分析Â区域规划——土地利用规划木渎项目用地位于规划中的胥口新镇中，在整个胥口镇规划城镇/村镇用地的核心位置。城镇/村镇用地已划入太湖旅游度假区太湖农业区用地区位分析Â区域现状——市区交通于胥口镇中心地块位于胥口镇东大街以东，孙武路以南，距离镇中心300米。于太湖度假区地块距离太湖旅游度假区2公里，5分钟车程，距离较近。于木渎地块距离木渎镇中心3.5公里，10分钟车程。

6、于新区地块距离苏州新区中心13公里，25分钟车程。太湖直线距离1.7公里用地区位分析Â区域现状——交通15元/次距离13.8公里绕城高速对加速城际人群往园区里（亿城·新来意义重大；对改善市区交8公苏州中心商圈天地）7.(观前街)通条件效用不大。1离距30公里，30分钟车西山互通程（过路费15元）胥口（地块）用地区位分析Â用地区位价值分析©项目用地位于传统的工业乡镇，整体区位价值不高。©木渎、太湖两大旅游景区断点，可借用的旅游资源和自然资源丰富。©藏书、浦庄镇部分并入胥口，木渎城市化向西拓展预示着胥口未来巨大的发展潜力。©用地所在胥口镇为苏州绕城西南部出口之一，交通便利，

7、可通过绕城快速到达沪宁高速及苏嘉杭高速，直通上海、江浙两省核心城市。©用地位于规划中的胥口新镇，地处未来胥口镇核心位置。传统工业乡镇：乡镇风貌、印象不佳未来发展潜力：城际高速出口、城市扩张前沿、区域生长核用地板块归属¥用地板块归属——主要别墅板块苏州主要别墅板块别墅板块“夹层”以湖景为主要诉求点的别墅区金鸡湖板块以石湖景观为主要诉求的新兴别墅板块木渎板块石湖以山景为主要诉求的经济型联排板块项目地块别墅太湖板块以太湖、旅游度假为主要诉求点的独栋别墅为主（第二居所）用地板块归属¥用地板块归属——同区域楼盘推广语分析尼盛西城太湖·胥香园太湖之上