深圳新大龙旗湾片区开发规划研究报告

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1、深圳新大－龙旗湾片区开发规划研究深圳新大－龙旗湾片区开发规划研究委托方：深圳市规划局滨海分局编制单位：上海保柏建筑规划咨询有限公司日期：2006.3致谢和说明在本报告研究编制过程中，承蒙深圳市有关部门、单位和人士接受访谈并提供资料和建议，谨此致谢。委托方于2005年11月23日就本研究成果组织召开专家研讨会。本报告已根据专家和委托方意见进行修改调整。对有关专家和委托方的意见和建议表示感谢。保柏规划咨询1深圳新大－龙旗湾片区开发规划研究目录报告概要1第1章发展条件分析61.1优势61.2劣势81.3机遇101.4挑战11第2章核电站的影响分析142.1核电站：实际

2、安全有保障142.2核电站建筑：对视觉美感的影响不太大152.3核电站的心理影响：因人而异162.4核电站对旅游的影响：心理影响与转嫁风险172.5案例分析：核电站与旅游202.6弱化核电站心理影响的措施232.7核电站对居住的影响23第3章功能定位与产业选择253.1可开发用地测算253.2本片区功能定位283.3经济结构与产业选择37第4章旅游发展趋势及其影响分析454.1洲际旅行越来越流行，入境欧美游客稳步增长454.2“银发旅游”市场极具潜力474.3背包旅游发展空间巨大484.4奖励旅游逐渐升温494.5休闲旅游发展势头强劲494.6邮轮旅游成为时尚5

3、0第5章目标客户市场分析525.1深圳旅游市场客源现状525.2新大片区目标游客535.3目标住户56保柏规划咨询1深圳新大－龙旗湾片区开发规划研究第6章旅游发展目标和市场定位576.1发展目标定位576.2功能定位596.3空间布局原则63第7章部分开发项目及开发方案647.1中央度假乐园（CenterParcs）647.2家庭娱乐中心(FamilyEntertainmentCentre)687.3新大生态农庄727.4集时度假模式（masstimeshare）的休闲度假别墅区747.5酒店设施项目757.6餐饮设施项目797.7手工艺品市场817.8水上运动

4、项目847.9夜生活设施85第8章规划控制与引导868.1用地控制861.用地布局2.开发强度3.用地平衡4.关于填海造地5.环球影城的可行性考虑6.国际影视城项目的可行性考虑8.2道路与交通938.3环境保护与环境承载能力958.4建筑特色98第9章规划实施策略999.1机构设置999.2开发周期999.3首期开发项目100保柏规划咨询2深圳新大－龙旗湾片区开发规划研究报告概要新大－龙旗湾片区位于深圳东部大鹏半岛南部地区（南澳镇域）的门户部位，可开发用地约5平方公里，可利用填海面积约2.4平方公里，是东部滨海地区可开发用地最集中的片区。为确定该片区的发展思路，

5、为下阶段的规划工作打下基础，特进行本项规划研究。1.优势条件本片区最主要的优势条件一是其门户性的地理位置，二是其相对丰富的土地储备。这使得它有潜力发展成为大鹏半岛地区最主要的旅游接待和服务支持基地。其未来地位与泰国普吉岛的巴通（Patong）镇和印尼巴厘岛的库塔镇（Kuta）比较类似，可承接大量的游客接待服务功能。2.核电站影响核电站的负面影响主要反映在对游客和购房者的心理冲击上。电站建筑本身对本片区的视觉美感有一定影响，但不特别严重（低于未来下沙的火电站对下沙的影响）。就对游客的影响而言，主要结论如下：ò根据国外类似案例的研究，估计大约30%的游客群体不受影响

6、，大约50%的游客群体微受影响，20%左右的游客群体大受影响。ò欧洲游客和亚洲游客对核电站的敏感度相对较低，美国游客敏感度较高。ò短期游客、观光游客对核电站敏感度相对较低，而休闲度假游客对核电站敏感度较高。度假游客支付能力高，往往比较挑剔，对环境更看重。ò核电站附近开发旅游设施有成功案例。英国最著名的国家公园－LakeDistrict旁边就有一座核电站而且该电站还于1957年发生过严重的核泄漏事故，但目前该公园仍然非常受游客欢迎，一年吸引300多万游客。就对购房者的影响而言，据我们的研究以及对开发商的调查，主要结论如下：ò核电站的存在对于新大的住宅开发会有一定影

7、响。开发高档常规住宅可能会有困难。对高档住宅购房者而言，他们选择范围更大，也更挑剔。ò高档住宅适合开发度假住宅、第二套居所等非常住类型的项目。3.发展目标本片区的发展目标是建成一个“滨海旅游新市镇”（ACoastalTourismNewTown），即以旅游产业为支柱和核心，就业、居住、生活服务等功能均衡发展的保柏规划咨询1深圳新大－龙旗湾片区开发规划研究21世纪新市镇，支持大鹏半岛地区的旅游开发。常住人口规模2－3万人。相比较而言，南澳是在现有村镇的基础上扩展，下沙的规模也不足以建成一个均衡发展的新市镇。只有本片区有足够的用地规模，可以从零开始，建成一个规划完善

8、（而不是自然发展）、布局