分类出售商业产品规划控制要点

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1、分零出售类商业产品规划设计控制要点第一部份:分零出售型商业产品类别宜分零出售的商业产品类型：——中小规模（5万方以下）不具备统一经营管理条件的且未来增值前景有限的分散型开放式商业街或裙楼配套底商。出售时机：——宜在住宅销售的中后期、主力店签约后，项目交房之前，散售型商业产品卖未来比卖呈现更宜去化且售价更高。第二部份：社区配套型商业项目开发规模测算社区配套型商业合理规模=【(本案居住人口量+本案步行5-10分钟范围内居民数量+途经本案的经常性日均流动人口量)×1平方米/人—（减去）本案5-10分钟范围内已有商业物业总量】×调整系数(0.7-1.2)说明：1、此公式适合于非中心，相

2、对纯粹的居住片区的社区服务型商业的总量预测，此计算结果为纯商业物业面积总量规模，包含不计容积率的地下商业。2、中央商务区、中心商圈、旅游地产等类型商业物业规模测算不适宜于此公式。3、调整系数即为保守值与乐观值问题，根据项目处于该大片区地段特征而定.第三部份：分零出售型商业产品的规划设计控制要点一、控制单元面积，实现总价的有效控制，面向更广的投资人群。1、平街层商铺宜划小，理想单元面积区间30-50平米，开间进深比1：3以内，最小开间不低于3米。2、2楼以上的商铺面积可适当放大，理想单元面积控制在200-300平米左右。3、根据地区市场需求状况判断是否设计复式结构商铺。复式结构商

3、铺的优点在于实现了1、2层单位物业价值的均好性，缺点在于商铺单元面积相对较大，总价更高，投资受众相对较窄；如果规划复式结构商铺，单元面积至少不小于150平米，否则各层面积过小会导致实用性下降。4、商铺合理划小并可有机组合，兼顾对大中小各类投资客群的需求，保证商铺具有较好的市场适应性。二、商业楼层规划不宜超过3层，最好从2楼开始通过退台（正向或侧向退台）实现更多的户外或半户外的增送空间，既可提升商业品质，为后期良好的商业氛围的形成提供基础，又可成为商铺突出卖点，很大程度上提升商铺售卖价值，增送面积不小于20%。三、层高宜按规划商铺单层计容的上限（重庆商铺计容控制指标为5.1米）规

4、划，以提高商铺的空间感，利于商铺装修时的空间复合利用（实现局部夹层堆放物品或住人之用），底限条件为商铺装修后喷淋下净高不低于3米。四、柱网规整，理想柱距6-8米，商铺中间应避免出现复杂的墙支及柱子，如商业上有塔楼应做须作转换，以确保商铺空间的规整实用性。五、建筑立面要点：1、宜简化，最大程度扩大商铺的开窗观景面，避免过多的装饰结构柱对商铺观景面的遮挡；商业建筑立面不能为了追求建筑风格符号而牺牲实用性。2、考虑在立面设计夜间氛围灯饰。3、商铺沿街面须考虑设计宽约2米的遮阳板，一是防止高空坠物对行人的人身伤害，二是有遮阳遮雨的功能，利于吸引人流趋近商铺，为商家带来更多的生意机会。4

5、、必须避免立面装饰构件对店招完整性的破坏及竖向等分店招出现的风水方面的禁忌。六、商铺基本硬件配臵标准：1、独立店招位，每铺1个，并预先设计店招方案供商家后期制作参考，以确保外立面形象的调性统一与高品质。2、隐蔽式专属空调机位（须依据商铺面积的大小估算空调型号，预留合理的空调外机安放空间），确保商业立面的整洁。3、水、电一户一表，且最好将水电表集中设臵于同层设备间，便于后期管理。4、网络、通讯接口分别预留，满足商家经营安装使用电话、收银设备、办公设备之需。5、50平米及以上的商铺应规划烟道，如无法接入住宅烟道则需在设计阶段通过系统设计来美化外挂烟道，以避免对高层立面的破坏及后期增

6、设烟道的法律障碍；6、50平平米及以上商铺应具备就近接入燃气的条件，以减小后期商家的经营成本。7、商业街公共用水、用电应设臵专表计量，便于物业管理后期的公摊能耗费用的准确分摊。七、人流动线规划。1、商业与车库之间必须有直达电梯连接，有条件的话最好是自动扶梯到达。2、尽量避免非采光内街通道的出现；如2楼以上存在室内内街通道，通道净宽度不能小于2.5米，3-4米是比较合理舒适的尺度；原则上应规避不能直通平街层的外廊式单边单循环通道。3、平街层商铺与市政道路之间的距离（即人行步道）不小于8米。八、商业景观与导示系统商业景观、商业导示系统、商业立面店招规划应会同设计方案一并完整报批，以

7、减少后期增补可能出现的风格差异、二次改造施工难度及无谓的成本增加、政府审批程序的繁锁。1、须托内街、广场设臵符合项目定位且较具设计美感及功能性兼备的供人群休息的设施（座椅或花池）。2、具有视觉冲击力的项目整体精神堡垒，规划于中心广场或市政主干道旁（传播项目整体名称、预留部份主力店品牌宣传位、并具主要配套设施的指示功能）。3、沿市政道路及内街广场规划设计集路灯广告灯箱或刀旗架，集照明与广告位功能于一体。4、商业绿化：根据当地城市人文及政府导向，宜选择单一树种形成主题景观大道（树种确定应以挺拔，