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1、200476·65国土资源科技管理文章编号:1009-4210(2007)05-126-06土地立体利用与三维地籍1,23艾东,朱彤(1.北京大学环境学院,北京100871;2.中国农业大学资源与环境学院,北京100094;3.北京康正宏基房地产评估有限公司,北京100029)摘要:人口和产业在城市的集聚导致城市人地平面,如在山林里打猎、在农田上耕作或在草原上放矛盾日趋紧张,为了集约和节约用地,土地利用的牧,也有一些采矿、挖煤的地下作业。工业革命以后,立体化趋势越来越明显。这使得人们对土地的理随着产业组织和发展的结构性变革,城市爆发式地解也从二维变为三维,土地三维权利和建筑物区聚集了大量的人口
2、、产业,城市规模不断扩大,土地分所有制度也逐步确立。不同的产权单元在空间上供应日趋紧张。这种对土地单位面积承载力需求的叠加,抽象的产权束在空间上的表现形态为复杂的产权簇或产权层。但传统的地籍是以地表权利为核大幅度增长使城市不得不考虑土地的立体利用,提心的,不能满足实际需求,有必要建立三维地籍。从高单位土地的利用效率,在有限的空间中增加土地各国的实践经验看,三维地籍的主要问题是现行法的容量。19世纪末期,出现了以钢结构和电梯为代律对三维产权规定的缺位以及一些技术问题。随着表的现代建筑技术,使得高层建筑不断在城市地区我国不动产空间权利设定的进程,三维地籍的建设矗立起来,通过对空间大规模的利用实现了
3、不断提要从法律和技术两方面入手,逐步过渡到完全的三高土地利用效率的目标。同时,对地下空间的开发利维形式,以满足国家(政府)层面和普通层面的需求。用也一直是众多城市发展的必然选择。20世纪60、关键词:土地;立体利用;空间权利;三维地籍中图分类号:F301.24(245)文献标识码:A70年代以来,东京、巴黎、法兰克福、斯德哥尔摩等,以地下交通为龙头,形成了地上、地表和地下立体利用模式。在城市中,土地利用的立体化趋势越来越明一、土地的立体利用显,同一块土地上叠加的利用方式也越来越多,不同人类最初对土地的利用,主要是在二维的地表高度的空间用途差异很大(图1)。为了鼓励这种利(a)国外城市道路上的建
4、筑[4](b)综合性立体交通枢纽——北京西直门西环广场[5]图1城市土地的立体使用收稿日期:2007-04-13;改回日期:2007-05-20作者简介:艾东(1972-),男,彝族,讲师,从事地籍管理和环境管理研究。·126·资源管理第24卷用模式,应对城市扩张的压力,联合国自然资源委员分所构成的一个不可移动和不可毁灭的三维立体会在1981年5月把地下空间定义为重要的自然资空间,包括在此空间内生长的所有生物及永久地[1][6]源。近年来,我国土地立体利用的程度也显著提附着于此空间内的所有物质”。土地权利也发展高,例如,北京市的地下空间建筑面积平均每年增为包含空中、地表和地下内容的三维权利体系
5、。在[2]加约300万平方米。有人认为,在城市的发展历法国民法典和德国民法典早期立法体例中,资本史中,19世纪是桥的世纪,20世纪是高层建筑的主义初期绝对自由主义思想得以体现,这种权利[3]世纪,21世纪是地下空间的世纪。体系甚至被视为“上达天穹,下达地心”(图2)。随着当代立法观念中出现对过分膨胀私权的限制,二、三维的产权形式一些国家(如日本和美国)的立法体例规定了土地[7]土地利用从平面转向立体,使得人们对土地的纵向范围只是法律限定的上下空间,日本甚的理解也从二维的平面变为三维的立体。在1999至曾颁布法令限定土地所有权所及的范围为地表年美国布莱克法律词典中,就认为法律意义上的至地下60m
6、深处,而此深度以下部分则属于公共[8]土地是指:“由地表、地上空间及地下空间三个部领域。(a)土地的三维权利体系(b)土地权利的空间范围图2土地的立体权利[9,10]土地利用向上和向下的空间纵向拓展,无疑屋能够分别买卖、租赁、抵押、纳税和保险,并使各使土地集约利用的效益发挥到最大。然而,由于高单元的业主对建筑或小区内的共有部分承担相应层建筑造价昂贵,绝大多数企业和家庭不可能独的维护义务。目前从各国的实践来看,建筑物区分自拥有全部产权,而只能以租赁、购买等方式拥有所有权的种类大致有三种:①纵割式建筑物区分所其中部分单元,从而产生了多个所有人共同拥有有权;②横割式建筑物区分所有权;③混合式建筑[1
7、1]一幢高层建筑物的情况。如此一来,一宗土地上的物区分所有权。空间,就分割成很多个三维立体“空间块”,可以分因此,从不动产的角度看,人们所利用的各种[6]别转让、出租和抵押。空间就形成的三维产权单元或三维不动产实体。它为了鼓励和规范对地上和地下空间的开发利是人们所拥有的不动产权利在立体空间上的表现,用,最早由美国开始,许多国家逐步形成了区分所当前最典型的形式是在城市鳞次栉比的大厦中的有权制度。这种
