2017年五一预判盘(碧桂园星钻、时代柏林)

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1、碧桂园星钻、时代柏林2017年4月30日碧桂园星钻市桥地铁公园高端改善盘3#2#1#总占地面积50930.6㎡，容积率3.1，计容建筑面积255814.1㎡。规划居住户数7868户，共8栋，两栋超高番禺区市桥东环路与光明北路交汇处（城北项目规划楼盘地址层、六栋高层住宅组成，其中-1至-3为地下停车场及商业，公园南侧）1至3层商业，4层架空，5层以上为住宅。区域板块番禺市桥核心区首期开盘2017年6月中旬（1#、2#、3#共354套）成熟板块，地铁快速路交通通达，周边公园、板块特点五一状态4月29日开放售楼处，5月中旬开放样板房商业体配套完善区域特点传统生活居住区、交通商

2、业配套完善主力户型97㎡三房、117㎡四房商服业钻汇广场、喜悦天地、易发商业街等预计价格35000-40000元/㎡（装修）外部配套城北公园、祈福医院、番禺中医院等代理销售碧桂园自销交通市桥(3号线)、新光快速路其他2019.1交房碧桂园星钻产品定位与评价产品卖点：•项目地处番禺城区中央，为板块内唯一在售高品质住宅盘；•临近地铁市桥站及新光快速路出入口，可方便直达市区；•毗邻城北花园、儿童公园等自然资源，以及钻汇广场、喜悦天地等商服配套辐射；•周边布点星海中学、富都小学等名校资源；•自建大型综合体，大大满足项目及周边的商业及生活配套需求。产品不足：•地块面积有限，商

3、业配比过高，小区可开发空间有局限；•项目周边原老旧城中村围绕，对整体居住氛围及品质有一定影响。碧桂园星钻价格定位与评价项目所在板块一手项目稀缺，二手盘主要有雅居乐鸿禧华庭，目前项目吹风价35000-40000元/㎡，为目前市场正常水平，结合市场走势及自身条件，项目有不错的竞争优势。招商金山谷祈福缤纷汇二手均价22000一手均价28000（装修）祈福新村二手均价15000-23000碧桂园星钻吹风价：35000-40000元/平（装修）雅居乐鸿禧华庭二手均价28000-35000碧桂园星钻客户定位与评价细分客户群选择核心客户群次核心客户群1.市桥及周边一带高端改善换1.

4、广州各区认可番禺、具备改善房需求为主；型置业需求的本地客和外地客；2.看中项目区位及配套，追求2.看好项目前景的投资客；生活品质的高级白领人士。时代柏林市桥南传统富豪区高端改善品质项目9#总占地面积6.4万㎡，容积率3.4，计容建筑面积21万㎡。项目规划规划居住户数1220户，共10栋30-32层的高层，1~9栋为楼盘地址番禺区福贤路（南区公园南侧）32层，10栋为30层，主推99-143㎡精装三至四房。区域板块番禺市桥南预计开盘2017年5月中旬（9#共128套）番禺传统富人区——桥南板块，坐拥10万㎡中央板块特点五一状态开放售楼处、样板间，认筹2万享98折公园绿洲、

5、奢享周边100万㎡商业配套主力户型99-144㎡3-4房区域特点番禺中心区域，居住、商业配套完善商服业奥园广场、哈街、荔园新天地、麦德龙等预计价格35000-36000元/㎡（装修）代理销售时代自销南区公园；市桥实验小学、番禺中学、仲元中学、外部配套禺山高级中学；番禺中医院、番禺中心医院等其他2018.10交房；物管费3.9元/㎡交通地铁番禺广场站(3号线、建设中18、22号线）时代柏林产品定位与评价产品卖点：•区位优势：项目位于番禺传统富豪区—市桥南板块，周边高端改善楼盘居多，居住氛围较好；•配套丰富：项目毗邻南区公园、奥园广场，坐拥10万㎡中央公园绿洲及100万㎡

6、商业配套；周边有番禺中学、仲元中学、番禺医院等配套；•项目品质高：楼距近100米，每一栋都是2梯4户，居住舒适度极高；户型设计方正实用，一半户型为南北对流，户户朝南，同时装修标准高。产品不足：•项目距离城区太远，所在板块对外交通条件一般；•物管费3.9元/㎡偏高。时代柏林价格定位与评价项目周边一手盘稀缺，市桥南目前仅本项目一手在售（即将拿到预售证），项目35000-36000元/㎡的定价，与项目定位、产品户型、配套等要素匹配，项目具备不错的竞争力。东怡新地一手均价36000（装修）番禺华景新城海伦堡二手均价18000二手均价25000时代柏林花样年均价：35000-

7、36000二手均价（装修）23000-25000喜盈雅境雅居乐官城二手均价23000二手均价23000番禺奥园二手均价20000-27000时代柏林客户定位与评价细分客户群选择核心客户群次核心客户群1.市桥南及市桥板块高端改善换房1.广州各区认可番禺市桥、具备改需求为主；善型置业需求的本地客和外地客；2.看中项目区位及配套，追求生活2.看好项目配套及前景的投资客；品质的政府公务员、高级白领人士。