房地产估价高职层次

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1、1书名：房地产估价作者：窦坤芳郑培春ISBN：978-7-111-22098-5出版社：机械工业出版社2房地产估价3A、教学目的与要求通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本概念理解适用范围及条件掌握市场比较法操作程序和技巧B、本章教学重点交易实例的收集与可比实例的选取C、本章教学难点因素修正综合计算第三章　市场比较法4第一节市场比较法的基本原理3.1.1市场比较法的概念市场比较法又称市场法、比较法，是将待估房地产（估价对象）与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做相应的修正，以此估算待估房地

2、产的客观合理价格或价值的方法。最直观、更可靠，最能反映房地产估价实质的估价方法是市场比较法。采用市场比较法求得的房地产价格又称比准价格。53.1.2市场比较法的原理及其条件市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。根据替代原理，运用市场比较法进行房地产价格评估要具备以下条件：1）充裕、可靠的市场交易资料。2）市场资料与待估房地产具有相关性。3）交易实例与待估房地产在当地市场供求关系基本一致。4）交易实例与待估房地产均能显示各自具备的条件。63.1.3市场比较法的适用范围及条件市场比较法适用的对象：——房地产市场发达、活跃和完善的

3、地区，具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。不适用的情况：——没有房地产交易的地方——在农村等房地产交易较少的地区——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙市场比较法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。73.1.4市场比较法的优缺点优点可归纳为：①简单；②可靠；③分析方法明确；④市场资料收集较易。局限性：①由于事实上没有完全相同的物业，交易实例与待估房地产之间均有相异之处，无论所搜集的资料如何

4、精细，在比较中仍需依赖个人的判断能力以及经验作出评估。个人能力的强弱影响评估的结果。②评估必须在充裕的市场资料的前提下进行，缺乏交易实例或者交易实例不足时，都会影响评估的进行。③交易实例与待估房地产之间要作比较调整，若调整过多，这种方法的可靠性亦随之降低。8第二节市场比较法操作运用市场比较法估价一般分为下列7个步骤进行：①交易实例的收集；②可比实例的选取；③建立价格比较基础；④交易情况修正；⑤进行交易日期修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比准价格。下面将对各个步骤进行详细阐述。93.2.1交易实例的收集1．搜集交易实例的途径1）

5、政府部门。2）报刊、网络资源。3）房地产交易会。4）业内同行。5）房地产出售者。6）其他途径。10２．搜集交易实例的内容在搜集交易实例时，需要搜集哪些内容很重要，一般应包括：交易双方的基本情况和交易目的；交易实例房地产的状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境景观等；成交价格；成交日期；付款方式；交易情况，如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况。113.2.2可比实例的选取选取可比实例时，具体可按下列原则进行：1）物质的同一性或类似性。2）估价目的一致性。3）地点的同一性或类

6、似性。4）时间的接近性。5）交易情况无反常性。12实际选取可比实例可具体分为下列9个方面：1）可比实例所处的地区应与待估房地产所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。2）可比实例的用途应与待估房地产的用途相同。3）可比实例的建筑结构应与待估房地产的建筑结构相同。4）可比实例的权利性质应与待估房地产的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例。5）可比实例的规模应与待估房地产的规模相当。6）可比实例的档次应与待估房地产的档次相当。7）可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。8）可比实例的成交日期应与待估房地产的估价时

7、点接近。9）可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格。133.2.3建立价格比较基础建立价格比较基础具体包括下列5个方面：①统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。143.2.4交易情况修正含义：是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例，成交价格的偏差，将其成交价格修正为正常价格。特殊因素：1）特殊利害关系人之间的交易。2）特殊动机的交易。3）交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。4）交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。5）特殊交易方式的交易。6）交易税

8、费非正常负担的交易。7）受债权债务关系影响的交易。15交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例的成交价格×交易情况修正系数＝正常价格采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例的成交价格±交易情况修正额＝正