销售型商业地产的可持续经营(盈利模式：开发商角度)

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1、哥伦布商业股份有限公司董事长孙旭东销售型商业地产的可持续经营一、销售型商业地产的发展理念二、销售型商业地产的盈利模式三、销售型商业地产的可持续经营四、五大服务体系五、案例分享内容提要Part1销售型商业地产的发展理念城镇化中国未来几十年发展的最大潜力发展商业可以快速的将人口聚集到城市，商业是推动城镇化进程的关键因素。中国的城镇化，是以人为本、公平共享的城镇化。城镇化的根本目的，是使更多居民享受现代文明生活方式，促进社会和谐进步。中国将不断创新发展理念，建设和谐宜居的现代城市，推进农村转移人口真正

2、融入城市，促进就业、教育、医疗卫生、社会保障等基本公共服务均等化，加强保障性住房建设，使广大居民共享发展成果和城市文明。——2012年5月3日，国务院副总理李克强出席在布鲁塞尔举行的中欧城镇化伙伴关系高层会议开幕式并发表题为《开启中欧城镇化战略合作新进程》的演讲。融资困难，商业地产发展不容乐观销售是资金最有效的来源融资方式特点权益性信托周期一般1—3年，期限短房地产基金周期一般1—3年，期限短上市融资门槛高，上市耗时长，要求企业实力雄厚银行贷款贷款周期较短，一般为2年企业债券对企业实力要求较高，

3、一般要求上市公司背景周期一般也不超过5年，期限不符销售平衡依靠商铺销售来实现现金流平衡，常用方式市场上常见的融资方式商业地产魔咒：一卖就死1、“分割出售”使业主产权多元化，难以实行统一经营活动和宣传推广。2、分散产权分散出租效率较低，难以实现符合规律的的商业规划从而确保商业吸引力。3、为销售而分割的小铺面规模难以引进较大些的主力店、品牌店，自由经营状态下档次参差不齐，最后劣币驱逐良币沦为街头摊档。4、小业主购买后，相互观望、期待不切实际的租金导致开业率低，人气低迷，开业即死，或难以度过培育期。

4、5、售价过高，承诺返租回报难以兑现，导致小业主提起诉讼。6、项目小业主财务目标要求情况复杂，导致经营恶化。……商业地产到底能不能卖？恒隆、凯德、崇邦等商业地产典型代表看似持有，其实质是股份制企业、上市公司或是基金操作，背后有成千上万的股东；企业的所有权被分散持有；通过公司法、股东大会等形式把所有权与经营权很好的分离。既然企业能卖，那么，商业项目也能卖。运用股份制理念，开辟商业地产新模式聚集社会闲散资本，为我所用所有权与经营权分离通过租金收益获得投资红利股份制的特点：所有权与经营权分离机制——“五

5、年返租、十五年委托经营”公平、合理的利益分配机制——协调六大主体利益分配合理、可持续的投资回报机制——商业定位策划、实施、调整销售型商业地产新模式的“三大机制”：开发商小业主部分销售现金平衡出租租金收入经营户提供服务经营利润顾客经营管理管理费商业管理公司政府税收政策都是“业主”公平合理的利益分配机制——协调六大主体利益分配1.商业定位策划2.商业定位实施3.商业定位调整软件的定位实施《商业定位方案》《开发方案》《建筑规划方案》硬件的定位实施商业定位可行性论证招商策划招商实施设计管理、成本管理、计

6、划管理项目工程开发经营户装修管理营运管理及调整企划推广物业管理合理、可持续投资回报机制结合中国国情，开辟具有中国特色的商业地产发展模式改革开放30年，中国取得了举世瞩目的成绩，走的是一条具有中国特色社会主义道路。上一个十年，中国城市化率由37%提升至51%，用十年的时间取得发达国家几十年、上百年的发展成果。未来十年是商业地产发展的“黄金十年”，发展速度之快或许将超过我们的想象，必须找到符合中国国情的发展模式，不能照搬他国的经验。作为商业地产开发企业，必须找到符合中国国情的商业模式，才能在这一轮发

7、展过程中取得丰硕成果。Part2销售型商业地产的盈利模式资本运作盈利模式1.稳定的现金流。通过预售，确保项目开发各阶段有稳定的现金流。2.合理的投资回报。通过预售，不但确保开发需要的资金，还能实现正常水平的房地产开发利润回报。3.开发价值最大化。项目开业后，持有物业可以实现稳定的收益，还可以通过资本运作，实现更大收益。销售资产经营一、销售1.销售是当前中国商业地产最好的融资方式；2.通过销售部分商铺，可以收回前期投入的自有资金，还可实现一定的现金回报；产品价值高：在销售商铺中，百货零售类商铺占绝

8、对优势，这类商铺租金坪效高，商业价值高，另外，小面积餐饮、生活配套类商铺占较小比例；价格公平、合理：根据业态的租金回报制定销售价格，确保合理的投资回报，百货零售类租金坪效高，价格相对较高，餐饮坪效低，售价相对较低；可持续的增长性：销售部分占50%左右，开发商持有主力店、休闲娱乐、餐饮类面积较大的商铺，与投资者共进退，保障投资回报。通过“五年返租，十五年委托经营”实现统一规划、统一招商、统一管理。产品价值点：二、资产经营持有物业资产经营经营性物业抵押贷款商管费物管费租金冲抵利息1.开业后，持有物业