住宅策划推广方案及市场调研报告

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1、茗筑·美嘉策划推广方案市场研究部分济南宏观经济环境分析济南城市概况济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。境内泉水众多，被誉为“泉城”。济南市GDP增长分析济南市GDP和人均GDP均为高速增长，远高于全国的经济增长率。济南市经济的稳定及持续发展形成了消费者信心和各种商业投资活动的基础，同时济南市经济稳定性为房地产项目的最终成功提供了先决条件。房地产相关政策分析宏观政策：物权法实施，促进房地产行业更加规范，保障业主权利。土地方面：规范房地产市场，提高开

2、发门槛，行业迎来新一轮洗牌。金融方面：银根进一步紧缩，银行界定“二套”住房标准，高度重视房地产金融风险。地方法规：保障消费者基本住房需求，全运会助推城市建设，加速房地产价值进一步提升。城市空间发展战略通过对区位经济、交通、资源等方面进行综合分析，确定济南市城市空间发展战略为：“东拓、西进、南控、北跨、中疏”。东部区域规划道路交通：打造方格状路网贯穿东西：旅游东路、经十东路、工业南路、花园东路（经一路延长线）、工业北路、荷花路。贯穿南北：二环东路、贤文路（齐鲁大道）。齐鲁大道齐鲁大道为“三纵两横”(三纵：历山路、二环东路、齐鲁大道；两横：北园大街—工业北路、经十路)快速公交网中重

3、要的一纵。齐鲁大道将以现在贤文庄南路为基础，拓宽延长，南起经十路奥体中心，在2009年全运会之前到达工业北路，与经十路、北园大街等形成BRT网络。经一路延长线目前经一路延长线东端已修至化纤厂路，按照规划，近期即将贯通化纤厂路至高新区路段。届时，本案周边的交通环境也将随之大大提升。奥体中心：再现“泉城广场”在奥体中心的中心区，将再建设一座和泉城广场类似的中心广场，该广场将集休闲、购物、停车、健身于一体，并和奥体中心一起交付使用。高新区概况济南高新区成立于1991年，是国务院批准的首批国家级高新区之一。建区以来，济南高新区规划建设了齐鲁软件园、创业服务中心、留学人员创业园、大学科技

4、园、生物医药园、环保科技园和齐鲁机电园等八个国家级专业产业园区。济南住宅供应市场分析区域划分与样本选择根据济南市传统的地域划分，结合楼盘的集中区域和集中程度，将济南住宅市场分为东、西、南、北、中五个片区。区域分布情况在售项目的规模和数量两个指标，东部区域均居第一。这说明东部是当前济南开发的绝对热点。区域价格分析中部最高，东部次之，南部紧随其后，西部第四，北部最低。预计2008年开盘住宅项目（一）编号楼盘名称区域类别住宅规模/剩余存量（万平方米）1智远山庄东新增项目27.02红山圣都东新增项目20.03蓝调国际东新增项目10.04假日丽景东新增项目26.75大地锐城（住宅）东新增

5、项目15.56海信慧园东新增项目25.07中齐未来城东新增项目41.08茗筑美嘉东新增项目25.59黄金99南新增项目60.010锦绣苑南新增项目18.011舜耕名筑南新增项目1.6预计2008年开盘住宅项目（二）编号楼盘名称区域类别住宅规模/剩余存量（万平方米）12水映丽山南新增项目7.813海那花城北新增项目30.014彩石山庄东已有楼盘后续开发175.015银座花园（三期）东已有楼盘后续开发7.016名士豪庭（二期）东已有楼盘后续开发12.017白金翰宫南已有楼盘后续开发29.018泉景天沅（二期）西已有楼盘后续开发70.019外海现代中央花园（西区）西已有楼盘后续开发5

6、5.020泉星小区（三期）北已有楼盘后续开发15.021重汽翡翠郡（东区）北已有楼盘后续开发32.0小计703.1规划中住宅项目列表（一）编号楼盘名称区域住宅规模（万平方米）1泰祥山工艺项目东10.52鲁信东郊饭店项目东未知3东兴建筑机械厂项目东3.34鲁源项目东15.05海尔绿城全运村项目东60.06保利东部项目东未知7永大颐和园东25.08教授花园东24.09鲁商国奥城东未知10火炬唐冶项目东30.0规划中住宅项目列表（二）编号楼盘名称区域住宅规模（万平方米）11高速御花园项目南8.312中齐英雄山项目南10.213盛世皇苑项目南9.014融基腊山组团项目西16.715重汽

7、客车厂项目北20.016冠华居住组团项目北12.017新发祥巷项目中4.018保利兴泉项目中未知小计242.9东部潜在供应量大东部预计2008年开盘的新增项目和后续开发的项目共有11个，总规模约为384.7万平方米（彩石山庄推售面积未知，按剩余面积计算）。东部规划中住宅项目为10个，总规模约为169.5万平方米（保利东部项目与鲁商国奥城未知）。二者合计，东部区域住宅市场的潜在供给可达554.2万平方米，占整个济南住宅市场潜在供给的半壁江山。济南住宅需求市场分析需求市场分析背景根据国华嘉阳在济