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1、南宁华润中心项目发展建议书华润置地(南宁)有限公司2010.01.07〉〉主要内容•Part1:开发方案建议•Part2:项目财务分析•Part3:一期开发计划•Part4:开发组织架构及阶段划分•Part5:风险评估与控制南宁华润中心项目发展建议书Part1:开发方案建议〉〉项目概况商业I主要商业列表•项目位于广西南宁市东盟国际商务区最核心位置,西至青秀路、北临民族大道,占地面积97,923平米。•项目土地分为八部分,其中:I-1用地面积14,203.46平米I-2用地面积8,492.17平米I-1I-2I-4I-7I-4用地面积15,648平米I-6I-
2、5I-8I-9I-5用地面积13,248.07平米I-6,7,8,9用地面积46,331.27平米Part1:开发方案建议〉〉项目概况•发展背景–华润置地是中国内地最具实力的全国性综合型地产开发商之一,以“住宅开发+投资物业+增值服务”作为商业模式。2007年12月28日,以9.5亿元独家摘牌南宁东盟商务区核心地块(南宁华润中心项目地块),拟复制开发以“万象城”为核心的都市综合体;–新加坡政府产业投资有限公司(GICRE)作为全球最大的主权基金公司之一,看好中国未来发展,并与华润集团结成战略合作伙伴,强强联合、积极拓展中国内地房地产市场;–华润与GIC双方合
3、资成立“华润置地(南宁)有限公司”,共同开发南宁华润中心项目。Part1:开发方案建议〉〉项目概况•项目整体价值定位–致力于开发以“万象城”为核心,集购物中心、5A甲级写字楼、五星级酒店、高尚住宅等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的都市综合体,成为南宁市标志性的建筑群;–为股东带来长期、稳定、可观的投资回报,创造良好的远景投资价值并产生深远的社会影响。Part1:开发方案建议〉〉规划指标•调整规划条件后的经济技术指标(已获批准)222建筑分类地上建筑面积(m)地下建筑面积(m)总建筑面积(m)2净用地面积(m)97,923--2总计(m)569
4、,126317,660~359,284886,786~928,4102商业(m)23%~28%130,899~159,355141,000~152,000271,899~311,3552写字楼(m)27%~32%153,664~182,12082,360~89,500236,024~271,620其中2住宅(m)33%~38%187,812~216,26866,600~79,984254,412~296,2522酒店(m)7%~12%39,839~68,29527,700~37,80067,539~106,095容积率5.81--机动车停车位(个)4,500
5、--Part1:开发方案建议〉〉功能组合东写字楼西写字楼10栋住宅酒店购物中心Part1:开发方案建议〉〉功能组合购物中心:广西最大、最具影响力的“现代化、一站式”消费中心写字楼:南宁市最高端的甲级写字楼南宁华润中心酒店:南宁市最高端的涉外五星级酒店,并引入全球酒店管理集团进行运营管理住宅:南宁市品质最高、配套最好的高品质、精装修住宅Part1:开发方案建议〉〉功能组合•购物中心——万象城–南宁是一个以第三产业作为经济支柱的城市,零售业占经济份额比例较高,但目前南宁缺乏大型现代化的购物中心;–南宁市政府专门成立“香港华润集团南宁万象城都市综合体项目建设工作推
6、进领导小组”,希望加快建成“万象城”,进而带动东盟商务区的开发建设;Part1:开发方案建议〉〉功能组合•购物中心——万象城(续)–东盟商务区建设的进度及质素,将直接影响购物中心的前期回报:•核心区当前商业氛围及相关配套设施不够成熟,预计到2012年片区基本建成;•南宁市地铁1号线规划在2013年建成通车(据我司从政府内部了解信息,实际建成通车时间极可能会延迟至2014年),通车后南宁市的东西方向公交系统将有根本性改变;•东盟商务区内的领事馆区,一期工程5个领馆在2009年10月竣工投入使用,领事馆区的顺利建成将加快东盟商务区的成熟进度;–综上:购物中心可放
7、在首期开发,但应充分考虑核心区的成熟程度,在建设、招商、推广、运营等各方面做好应对的准备。Part1:开发方案建议〉〉功能组合•购物中心——万象城(续)–购物中心规模建议:可出租面积(GLA)约10.4万m2,实用率约为62%。–购物中心整体定位:•广西最大、最具影响力的集购物、餐饮、娱乐、休闲与时尚生活体验为一体的“现代化、一站式”消费中心,广西中高端时尚、商务消费的必到之处。–购物中心档次定位:以中档为主,少量中高档/高档元素。•10-15%为高档,主要为国际一线商家、品牌;•85-90%为中至中高档,主要包括国内一线品牌及国内(以大中华地区为主)二、三
8、线商家、品牌。Part1:开发方案建议〉〉功能组合•