南宁万象城项目开发建议书

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1、南宁华润中心项目发展建议书华润置地（南宁）有限公司2010.01.07〉〉主要内容•Part1：开发方案建议•Part2：项目财务分析•Part3：一期开发计划•Part4：开发组织架构及阶段划分•Part5：风险评估与控制南宁华润中心项目发展建议书Part1：开发方案建议〉〉项目概况商业I主要商业列表•项目位于广西南宁市东盟国际商务区最核心位置，西至青秀路、北临民族大道，占地面积97,923平米。•项目土地分为八部分，其中：I-1用地面积14,203.46平米I-2用地面积8,492.17平米I-1I-2I-4I-7I-4用地面积15,648平米I-6I-

2、5I-8I-9I-5用地面积13,248.07平米I-6,7,8,9用地面积46,331.27平米Part1：开发方案建议〉〉项目概况•发展背景–华润置地是中国内地最具实力的全国性综合型地产开发商之一，以“住宅开发+投资物业+增值服务”作为商业模式。2007年12月28日，以9.5亿元独家摘牌南宁东盟商务区核心地块（南宁华润中心项目地块），拟复制开发以“万象城”为核心的都市综合体；–新加坡政府产业投资有限公司（GICRE）作为全球最大的主权基金公司之一，看好中国未来发展，并与华润集团结成战略合作伙伴，强强联合、积极拓展中国内地房地产市场；–华润与GIC双方合

3、资成立“华润置地（南宁）有限公司”，共同开发南宁华润中心项目。Part1：开发方案建议〉〉项目概况•项目整体价值定位–致力于开发以“万象城”为核心，集购物中心、5A甲级写字楼、五星级酒店、高尚住宅等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的都市综合体，成为南宁市标志性的建筑群；–为股东带来长期、稳定、可观的投资回报，创造良好的远景投资价值并产生深远的社会影响。Part1：开发方案建议〉〉规划指标•调整规划条件后的经济技术指标(已获批准)222建筑分类地上建筑面积（m）地下建筑面积（m）总建筑面积（m）2净用地面积（m）97,923--2总计（m）569

4、,126317,660~359,284886,786~928,4102商业（m）23%~28%130,899~159,355141,000~152,000271,899~311,3552写字楼（m）27%~32%153,664~182,12082,360~89,500236,024~271,620其中2住宅（m）33%~38%187,812~216,26866,600~79,984254,412~296,2522酒店（m）7%~12%39,839~68,29527,700~37,80067,539~106,095容积率5.81--机动车停车位（个）4,500

5、--Part1：开发方案建议〉〉功能组合东写字楼西写字楼10栋住宅酒店购物中心Part1：开发方案建议〉〉功能组合购物中心：广西最大、最具影响力的“现代化、一站式”消费中心写字楼：南宁市最高端的甲级写字楼南宁华润中心酒店：南宁市最高端的涉外五星级酒店，并引入全球酒店管理集团进行运营管理住宅：南宁市品质最高、配套最好的高品质、精装修住宅Part1：开发方案建议〉〉功能组合•购物中心——万象城–南宁是一个以第三产业作为经济支柱的城市，零售业占经济份额比例较高，但目前南宁缺乏大型现代化的购物中心；–南宁市政府专门成立“香港华润集团南宁万象城都市综合体项目建设工作推

6、进领导小组”，希望加快建成“万象城”，进而带动东盟商务区的开发建设；Part1：开发方案建议〉〉功能组合•购物中心——万象城（续）–东盟商务区建设的进度及质素，将直接影响购物中心的前期回报：•核心区当前商业氛围及相关配套设施不够成熟，预计到2012年片区基本建成；•南宁市地铁1号线规划在2013年建成通车（据我司从政府内部了解信息，实际建成通车时间极可能会延迟至2014年），通车后南宁市的东西方向公交系统将有根本性改变；•东盟商务区内的领事馆区，一期工程5个领馆在2009年10月竣工投入使用，领事馆区的顺利建成将加快东盟商务区的成熟进度；–综上：购物中心可放

7、在首期开发，但应充分考虑核心区的成熟程度，在建设、招商、推广、运营等各方面做好应对的准备。Part1：开发方案建议〉〉功能组合•购物中心——万象城（续）–购物中心规模建议：可出租面积(GLA)约10.4万m2，实用率约为62%。–购物中心整体定位：•广西最大、最具影响力的集购物、餐饮、娱乐、休闲与时尚生活体验为一体的“现代化、一站式”消费中心，广西中高端时尚、商务消费的必到之处。–购物中心档次定位：以中档为主，少量中高档/高档元素。•10-15%为高档，主要为国际一线商家、品牌；•85-90％为中至中高档，主要包括国内一线品牌及国内（以大中华地区为主）二、三

8、线商家、品牌。Part1：开发方案建议〉〉功能组合•