华泰联合海南房地产市场深度调研报告

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1、2010-03-02行业研究/深度研究房地产第三次全球度假物业泡沫？增持/维持评级—海南房地产市场调研报告ó世界范围内发生过两次著名的度假物业泡沫事件，一次发生在上世纪20年分析师代的美国佛罗里达，另一次则是发生在近期：著名的迪拜房产泡沫。迪拜在统治鱼晋华阶层操纵下完成的房产繁荣与美国佛罗里达在经济繁荣下由集体乐观情绪引发+755-82492232yujinhua@lhzq.com的泡沫虽然起源有所不同，但却共同印证了房产泡沫的两大规律：即泡沫的持续繁荣必须得到政府层面的支持以及宽松流动性的支撑，而泡沫的破灭无论由全球相关研究危机或市场预期改变引发

2、，根源则在于流动性支撑力的彻底消退。《海南房地产市场调研快报一—海口篇：买房的钱很多，住房的人很少》20100203ó与92-93年海南房地产泡沫明显不同，全国富裕人群购买力是海南此轮的房《海南房地产市场调研快报二—文昌、价上涨背后最基础的支撑力量。但我国的富裕人群高度集中在东南地区的省份，博鳌、三亚篇》》20100207而此部分人群对海南冬季温暖气候环境的渴求度远远小于北方省份居民。换言之，愿意参与海南房地产市场投资的富裕家庭并没有市场所一相情愿期望的那么多，在海南房价已被快速炒高后，后续接盘的动力并不如市场预期般充足。ó当前三亚的房价水平已超越

3、国内主要大城市，也已经超越迪拜、纽约、伦敦等国际大都市。我们认为三亚房价短期内将缺乏持续上涨的动力。但房价的过度波动将对政府后期的土地出让不利，市场在目前的价格水平上维稳是符合地方政府利益的最佳走势。此外出于对上一次海南泡沫破裂的深刻记忆，商业银行在海南此轮房产上涨过程中较为谨慎，并未深度参与。因此即使未来由于国家货币政策的收缩带来流动性的收缩，其对海南房地产市场的影响也要远远小于93年。判断海南房价短期内也难以明显回落。ó93年房产泡沫破裂后，海南经济发展缓慢，地方财政实力较弱。海南很多地区的政府都通过以土地代替现金支付的方式，吸引入大型开发商替

4、政府兴建市政道路等公共基础设施。因此当前海南的房地产市场格局当中，市政规划建设能力较强的全国型的大型房地产开发企业如鲁能、以及与海南的经济发展关系紧密的企业如海航、农垦集团控制了较大规模的土地储备。在海南本轮房价的快速上涨中，最大的获益者实际正是这批先期以极低的成本进入海南的地主型开发商。最近52周股价表现120%房地产上证指数100%80%60%40%20%0%Mar-09Apr-09May-0Jun-09Jul-09Aug-09Sep-09Nov-09Dec-0Jan-1099谨请参阅尾页重要申明及华泰联合证券股票和行业评级标准目录全球两次重要

5、的度假物业泡沫：迪拜和佛罗里达...............................................4迪拜：统治阶层操控下的泡沫繁荣..........................................................4美国佛罗里达：经济繁荣下的集体狂欢....................................................5海南，正在形成的第三个全球度假物业泡沫？..................................................

6、.7本轮房价上涨有高端购买力支持，但后续接盘动力或不如市场预期.........7三亚房价水平在全球来看已处于较高水平................................................9长期来看，度假物业价格将走弱于政治、金融中心城市.........................10判断中短期内，海南房价难以明显回落..................................................10“地主”是本轮海南房价上涨的最大受益者..............................

7、..........................12ST筑信：海航置业增资，地产业务注入可期.........................................12广宇发展................................................................................................14图表目录图1阿联酋国家非石油类GDP维持高速增长............................................5图2阿联酋M2增速在07年底达

8、到高峰....................................................5图3迪拜房