房地产建筑业营业税税收政策

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1、2010年最新房地产建筑业营业税税收政策讲义购进已使用资产再销售可否简易征收2009年，甲公司将一台已使用设备以50万元的价格销售给子公司A公司，甲公司按简易办法缴纳增值税0.96万元[50÷（1+4%）×4%÷2].2010年10月，因集团经营战略调整，A公司又将该设备以40万元的价格出售给集团外乙公司，三家公司均是增值税一般纳税人企业。A公司向乙公司开具普通发票，并按简易办法申报缴纳增值税0.77万元[40÷（1+4%）×4%÷2].但税务部门的意见是，A公司销售该设备不适用简易征收办法，而应按适用税率缴纳增值税。

2、A公司之所以按简易办法申报缴纳增值税，原因是根据《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税[2009]9号）规定，一般纳税人销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按简易办法依4%的征收率减半征收增值税。A公司认为，甲公司销售该设备适用的是简易征收办法，自己在购进该设备时取得的是普通发票，没有进行进项税额抵扣，所以也应该按照简易办法征收增值税。　　税务人员则认为应按适用税率缴纳增值税。理由是：一、根据财税[2009]9号文件规定，一般纳税人销售

3、自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，包括下列项目：1.用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务。2.非正常损失的购进货物及相关的应税劳务。3.非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务。4.国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消费品。5.本条第一项至第四项规定货物的运输费用和销售免税货物的运输费用。A公司购进该设备未获得进项税额抵扣，是因为其取得的是普通发票，而并不属于条例第十条中的任何项目，所以A公司不能按照财税[2009]9号文件

4、的规定适用简易征收办法。　　二、根据《财政部、国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170号）第四条第二项规定，非试点地区的一般纳税人销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照4%的征收率减半征收增值税。甲公司该项设备是2009年前购进的，因此，其按简易办法计算缴纳增值税的处理是正确的。虽然该设备已经甲公司使用，但对于乙公司而言，属于2009年新购进设备，因此不能适用财税[2008]170号文件第四条第二项的要求，而只能根据该文件第四条第一项，纳税人销售自己

5、使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。A公司开具给乙公司的普通发票金额40万元是含税额，因此按适用税率应缴纳增值税5.81万元[40÷（1＋17%）×17%]，确认收入34.19万元（40－5.81）。而乙公司由于取得的是普通发票，也不能作进项税额抵扣，固定资产的成本按含税额40万元确认即可第一节新《营业税暂行条例》及其《细则》一、营业税条例修订地主要内容（一）调整了纳税地点地表述方式。（二）删除转贷业务差惰树税规定。（三）删除税率表中征税范围一栏。（四）将纳税申报期限延长至15

6、日。二、新条例、细则涉及建筑、房地产业营业税新规定（一）“视同销售”新规定：1、旧《细则》第四条规定：（1）转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。（2）单位或个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。2、新《细则》第五条规定：纳税人有下列情形之一地，视同发生应税行为：（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（2）单位或者个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售，其所发生地自建行为；（3）财政部、国家税务总局规定地其他情形。3、

7、新旧变化。（1）调整了视同销售地范围。转让“有限产权”或“永久使用权”不再视同销售；增加了“个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人”视同销售地规定。一路通便民服务（2）增加了兜底性条款“财政部、国家税务总局规定地其他情”。（二）“混合销售”新规定：1、旧《细则》规定：第五条一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。从事货物地生产、批发或零售地企业、企业性单位及个体经营者地混合销售行为，视为销售货物，不征收营业税；其他单位和个人地混合销售行为，视为提供应税劳务，应当征收营业税。纳税人地销售行为

8、是否属于混合销售行为，由国家税务总局所属征收机关确定。2、新《细则》规定：第六条一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。除本细则第七条地规定外，从事货物地生产、批发或者零售地企业、企业性单位和个体工商户地混合销售行为，视为销售货物，不交纳营业税；其他单位和个人地混合销售行为，视为提供应税劳务，交纳营业税。第七条纳