12月10-11日（长沙）商业地产投融资与规划运营管理高级研修班2011108

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1、融资模式+投资决策模式++管理模式+盈利模式+开发模式随着中央政府对住宅调控政策的进一步监管和落实，以及经济的进一步复苏，市场对商业地产需求正在逐步释放，一定程度上支持了开发商向商业地产进军的决策。然而：Ø商业地产项目对开发商资金链要求高，大量投资前置，经营收益缓慢回笼，融资量大、融资期限长，该如何平衡？Ø商业地产项目是长期持有？还是快速销售变现呢？有没有标杆的成功商业模式案例呢？Ø商业地产项目如何合理、科学的规划设计，从而配合招商运营管理呢？2011年12月10-11日长沙，上海易居房地产研究院·易居培训全国

2、独家邀请中国房产信息集团商业地产顾问部的总经理：王永先生，绿城集团系列商业项目操盘手：李小乐先生共同推出《商业地产投融资与规划运营管理》高级研修班，现场破解商业地产投融资、盈利模式、规划设计与资产运营管理难题！课程特点n导师具有多年专注从事国内标杆商业地产项目投融资管理经验，透过现身说法以实战经验为重；n课程以开发商的角度，实案剖析商业项目规划设计难点、要点及其与招商经营管理相互关系；n欢迎学员带上项目方案讨论，导师极具实战经验和个案诊断能力，现场破解规划设计难题；王牌导师王永：中国房产信息集团商业地产顾问部的

3、总经理。特许金融分析师（CFA）、清华大学MBA，北京汉博投资顾问公司创始人，曾任汉博顾问执行董事、汉博研究院院长。多年商业地产实操经验，熟悉商业地产市场研究策划定位、财务分析以及投融资策略设计、招商运营、资本运作等方面的工作。他参与操作过全国超过20个大型商业地产项目，其中包括中粮西单大悦城项目、中粮朝北大悦城项目、重庆融科光控大融城项目、北京首地大峡谷商业项目等众多知名商业项目。李小乐：同济大学规划学学士、中国人民大学MBA。中国商业地产实操派专家，绿城集团系列商业项目的操盘手。现担任绿城集团商业置业有限公

4、司执行总经理，全面负责集团持有型物业（城市综合体、零售商业、写字楼、酒店）的开发管理工作，主持杭州、温州、台州、青岛、天津、济南等多个城市综合体或商业物业的开发管理。李先生长期工作于华润置地集团，历任华润置地集团规划主管、部门高级经理、集团商业项目开发总监等职务，期间参与和主持华润置地集团多个重大项目的开发，其中包括北京华润大厦、深圳华润万象城等代表性项目。十余年年的开发管理工作经验，使得李先生对中国的城市综合体、社区商业、购物中心等商业地产领域有着独到理解与丰富经验。主要操作过的项目有：绿城集团杭州、温州、台

5、州、青岛等地综合体项目开发与管理；北京华润大厦开发与经营管理；深圳华润万象城开发与经营管理等。课程简要第一天：商业地产投融资与开发盈利模式主讲：王永3一、商业地产本质与价值31.广义的商业地产Ø零售地产Ø酒店Ø写字楼Ø产业商业地产2.狭义的商业地产Ø三大主体：业主/投资者-经营商家-消费者3.商业地产的复合性：商业+地产+金融4.商业地产是什么?Ø持有商业案例----中粮西单大悦城Ø销售商业案例----南京水晶城5.商业地产价值Ø商业地产之价值1：商业是所有持有物业中增值最快的。Ø商业地产之价值2：对抗通胀，对

6、抗经济周期的能力，稳定收益，稳定股价，有更高的比价（P/E），香港的大开发商都有较大量持有物业。Ø商业地产之价值3：资本化带来的盈利、变现与融通。3二、商业地产融资决策31.确定融资需求量2.寻求可能的融资途径3.选择最佳融资方案3三、商业地产投资决策31.产品模型的三个维度2.持有物业类型的选择案例:联想融科的尝试3.目标物业成熟度的选择4.租售的配比5.产品模型的标准——针对连锁化商业地产开发商6.项目可行性研究——针对机会主义商业地产开发商7.项目地块基本情况案例:东牌楼棚改项目8.项目财务分析案例:长沙

7、大融城拿地财务分析9.实际投资决策操作3四、商业地产管理模式31.商业开发三部曲Ø1.商业规划Ø2.招商执行Ø3.商业运营及物业管理2.购物中心的特征：组合、互动、协作、共赢3.后期商业管理的核心内容4.以顾客满意为目标设计服务架构5.商业管理的架构6.管理模式的划分Ø单店管理的深度Ø资产与物业的双重管理3五、商业地产盈利模式商业地产盈利模式可简单分为销售与持有运营3Ø销售Ø持有运营3六、典型开发模式(案例)目前中国商业地产的典型开发模式：31.SOHO中国：以卖住宅的方式卖商铺，现金为王2.金源：以住宅为主的

8、郊区大盘城市综合体的鼻祖3.宝龙：农村包围城市，金源的模仿者4.万达：全业态城市综合体的连锁化复制5.恒隆：打造世界级综合商业物业并长期持有6.中粮：主题化操作的大悦城模式，经营效率至上；7.华润：购物中心的品牌化战略（万象城、欢乐颂）8.凯德：资本+商业经营互动的典范9.华侨城：唯一成功的“旅游+商业+地产”复制10.海航：飞机到哪里，地产到哪里——穷手道（盗）11.嘉德置地:金融技