压缩5000旅游地产商业模式与开发流程研究

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1、旅游地产商业模式与开发流程研究摘要：本文结合旅游地产类型阐述了旅游地产开发的不同商业模式，总结了旅游地产开发流程区别于一般商品房开发的特点，对旅游地产区别于普通房地产开发流程的特点进行了分析。分别在前期准备阶段、拆迁征地阶段、工程建设阶段、推广销售阶段和物业经营管理阶段进行了详细的对照分析。希望能够对房地产开发企业投资运营旅游地产项目提供一定的参考。关键词：旅游地产商业模式开发流程1.旅游地产的商业模式1.1产品模式产品模式是指通过了解客户定位与客户需求进行的产品设计种类，由于以客户为导向，不同类型的项目定位，其针对的客户市场群体不同，产品特点和分类也就不同。1.1.1第一居所旅游地产1.1.

2、1.2产品特点多建大中型城市近郊，距离办公商业中心不超过60分钟车程；地价往往较远郊高，规划和建设往往有较为严格的限制；依托优美景观环境（或自然资源或人造资源）公共交通和高速公路设施便利，生活服务设施周全；客户收入中高且闲暇时间受限；用途为第一居所；多用于消费居住。1.1.1.3客户群体具有相当收入水平，工作时间紧张的城市新贵阶层。根据《台湾的“景观住宅”评介及启示》一文分析，在台湾拥有较高收入和保健意识的医生业主相当注重居住社区的观景条件、地段位置和生活设施。景观住宅的推出适应了他们的要求，得到他们的广泛认同。1.1.2第二居所旅游地产1.1.2.1产品特点一般为距离城市较远但具有稀缺独特的

3、自然景观，风景优美，单价较高；便利的航空航海高速公路等交通设施；地价较市中心和都市近郊区为低，规划建设的限制主要在环境的维护上；客户收入较高并有较为充裕的闲暇时间；用途为第二居所；兼用于投资和消费居住，侧重于投资；物业服务优良。1.1.2.3客户群体第二居所的客户群体一般为中高收入的异地客户，如三亚。第一类为收入较高、文化程度较高并有较多闲暇时间的客户，比如学者。第二类为具有高收入、时间掌控自由的商务高端人士和金领人士。1.1.3都市休闲中心旅游地产1.1.3.1产品特点建设与都市中心繁华地带，公共交通设施便利发达，但对自然风光和自然资源要求不高；地价昂贵，拆迁量大，规划和建设方面的限制非常严

4、格；客户一般为都市白领和海派人士；兼有购物、娱乐、休闲、游憩的功能，且各种功能互相提升；投入运营后经常举行各种时尚主题活动聚集人气；多用于休闲消费，周边地产用于居住，但客户群体较为高端，与消费群体并不完全一致。1.1.3.2客户群体都市年轻白领、海派人士、时尚人士等，该客户群体一般具有休闲意识，收入较高，接受流行时尚但可支配时间有限，一般为都市中的写字楼工作的工薪阶层和喜欢都市休闲生活的海派人士。如上海新天地项目就是定位于上海的海派人士、时尚人士。1.1.4主题公园旅游地产1.1.4.1产品特点一定具有某种独特主题，区别于综合性公园；一般融体验与观赏于一体，如美国迪士尼乐园，如果迪士尼没有主题

5、游乐园、卡通片、电影、电视节目塑造体验，就失去了吸引消费者的特点。1.1.4.2客户群体区域内或区域外的普通家庭消费群体，个人客户居多，对收入要求不高。这是由于家庭具有旅游休闲需求，具有一定的收入但精力受限、时间受限，对旅游休闲的地点要求较近，而主题公园往往选址在城市近郊交通便利处。1.1.5产权式酒店旅游地产1.1.5.1产品特点房产与酒店经营相结合，既是消费又是投资，既是置业又是增值；多依托于高档星级度假村和生态环境一流的名胜。1.1.5.2客户群体第一类是有一定经济实力的个人，他们的角色介于投资者和消费者之间。第二类是一些公司或事业机构，其购买动机是用于员工福利或会议。第三类是分时度假公

6、司，其购买动机纯粹是业务需要。1.2收入模式旅游地产的收入方式，是投资中最重要的环节；不设计好收入的方式，不准确定位主要盈利点，就是盲目的投资。旅游地产的“收入模式”，就是指各种收入方式的分类与结构；研究收入模式，为我们进行产品设计和投资，提供了重要的技术工具。1.2.1地产收入地产收入是旅游地产的重要收入来源，包括房地产等物业销售、酒店的租赁承包经营、商铺的销售或租赁等。而类似主题公园或高尔夫球场等高投入旅游项目，由于投资回收期长，往往需要由滚动开发的地产项目获得持续资金，而同时，旅游项目、俱乐部本身开业后的收入也能够为地产后续开发提供持续稳定的现金流。1.2.2旅游收入旅游收入是指除了地产

7、收入以外的可以归入旅游行业的收入。包括门票收入、会员收入、住宿收入、娱乐收入、餐饮收入、商品收入等。注重门票、索道、景区内部餐饮、购物亭的安排与投入；城市公园及游乐园等注重游乐项目的收入。1.2.2.1门票收入门票，是旅游业最古老、最成熟、最大类的收入方式，一般用于主题公园式休闲地产。1.2.2.2会员收入此处的会员收入特别指高尔夫球场式旅游地产的收入模式，通过为会员提供活动机会、培训和交流球技的